【積算80.9%】埼玉県所沢市・狭山ヶ丘駅 徒歩6分の土地

積算80%に必要な路線価は128,571円/平方メートルで、採用した130,000円との差はごくわずかです。町丁内には125,000円の路線もあり、そちらなら77.8%で基準を割ります。130,000円を採った根拠は3つで、駅徒歩6分に相当する範囲(駅から直線330〜420メートル)の区画道路が2026年はすべて130,000円であること、町丁内の区画道路の最頻値も130,000円であること、125,000円は町丁の東端・南東端・境界南側という周縁3か所だけで最も近いものでも駅から直線431メートル(徒歩7分相当)であることです。

掲載に物件の座標が入っておらず、この地域の番地データも粗くて複数の地番が同じ座標を返すため、地番からの位置特定ができませんでした。代わりに公園2か所と駅の3点で路線価図を較正しています。独立した2点から求めた縮尺が縦横で一致し、3点目で検算した誤差は14メートルでした。路線価は2024年125,000円、2025年130,000円、2026年130,000円と推移しています。

私道負担は122.00平方メートル(共有持分120分の8)と記載がありますが、土地面積56.00平方メートルとは別建てで書かれています。区画図でも売地と位置指定道路が別の区画として描かれており、私道が独立した筆であることが図でも確認できました。当サイトの扱いに従い、この場合は面積から控除していません。

外観2枚・前面道路1枚・区画図1枚を確認しました。前面道路は平坦な4メートル道路で、ゲート前の土間コンクリートが道路面と連続しており段差は10〜20センチ程度です。道路沿いのブロック塀は3〜4段ですが、内側の地盤が道路面とほぼ同レベルで土を留めていないため境界塀と判断しました。ブロック1段の高さ・玄関ドアの高さ・軽自動車のタイヤ径の3つを基準にクロスチェックしています。国土地理院の標高データでも町丁内8点が93.3〜94.6メートルと、400メートル区間で1.3メートルしか差のない平坦地でした。

接道は西側4.0メートルの私道で、区画図には「位置指定道路 指定幅員4m」と記載があります。建築基準法42条1項5号の道路で再建築は可能です。持分は120分の8を取得できますが、通行と掘削の承諾については掲載に記載がありません。

現況は古家ありですが、築年月・構造・延床面積のいずれも掲載にありません。建物の評価は0円として土地だけで積算しました。区画図と写真から、現況建物は連棟ではなく独立した2階建てです。