【積算84.4%】千葉県船橋市・滝不動駅 徒歩5分の土地

売主が作成した区画図の寸法を拾うと、奥の主要部がおよそ12.9メートル×10.0メートル、そこから前面道路まで幅およそ2.2から2.7メートル・長さおよそ15.1メートルの通路が伸びる旗竿形でした。登記簿の165.75平方メートルから主要部の129.00平方メートルを引いた差36.75平方メートルがちょうど通路にあたるので、目分量ではなく図面の実測値です。通路には建物を建てられないため差し引き、129.00平方メートルを有効宅地面積として積算しました。

掲載の接道欄はSUUMO・アットホームとも「南東2.2メートル」ですが、この数値は区画図上の通路の幅と一致します。区画図自体は前面道路を幅員約6メートルと記載しており、接道欄に通路の幅が入力されている可能性が高いと判断しました。セットバックの欄は「－」で後退不要、私道負担なし、両サイトとも再建築不可の表示はありません。路線価図でもこの住宅地の道路すべてに路線価が付いています。ただし道路の幅員と種別は取扱会社への確認をおすすめします。

国土地理院のデータで南三咲2丁目の街区代表点5か所を座標化し、路線価図の丸囲み街区番号と突き合わせて位置を較正しました。町丁内の路線価は区画道路が72,000円から81,000円、幹線が86,000円と88,000円です。幹線に引っ張られないよう区画道路の最も低い72,000円を採用しています。積算80%に必要な路線価は68,217円/平方メートルですが、この町丁の2026年の最低路線価が72,000円なので、どの道路を当てても80%は下回りません。

掲載画像17点のうち現地写真は外観1枚だけでした(残りは区画図2点・間取図・室内10点・駅前)。その1枚は通路側から建物を見た構図で、コンクリート敷きの進入路からカーポート、玄関までがすべて同じ高さです。西側の隣地境界にブロック塀がありますが、塀の向こう側も同じ高さの地盤なので土を留める擁壁ではなく境界塀と判断しました。国土地理院の標高データで周辺40メートル四方を81点測ったところ27.0から28.1メートルで、隣接する点の差は最大0.2メートルでした。

アピールポイントに「越境物有り」と明記されています。越境物の内容・位置・是正の可否(覚書の有無を含む)はいずれも掲載になく、確認が必要です。

現況は古家ありで「建物もそのままお使いいただけます」と掲載されていますが、構造・延床面積・築年月がいずれも非開示です。残存年数を計算できないため、当サイトでは建物の評価を0円として土地だけで積算しました。間取図から見て相応の築年数が想定され、解体費用が発生する可能性もあります。