【積算88.1%】東京都東村山市・西武園駅 徒歩2分の土地

掲載の座標は国土地理院が返す「多摩湖町四丁目」の代表点とほぼ完全に一致しており、丁目レベルの変換値で物件の位置には使えませんでした(掲載ページにも地図のマークは住所変換によるものとの注記があります)。そこで実測が求められる「西武園駅 徒歩2分」を手がかりに、町丁内の全街区1番から36番までを座標化して駅からの距離を測りました。2分圏に入るのは29番12メートル・22番61メートル・21番116メートル・31番121メートルで、これらの街区に付く路線価を採用しています。

駅の北から東に走る都道は140,000円から155,000円と高く、駅南西側の区画道路が120,000円と125,000円です。幹線に引っ張られないよう区画道路の低いほうの120,000円を採りました。125,000円なら91.8%、駅前の140,000円なら102.8%になります。80%を割るのは105,000円を当てた場合だけですが、その路線が付くのは駅から240メートル以上離れた街区で、徒歩2分とは両立しません。路線価は3年とも120,000円で横ばいです。

私道負担は95.00平方メートル(共有持分9500分の662、およそ6.62平方メートル相当)と記載があります。区画図では宅地64.60平方メートルが緑、前面の位置指定道路が灰色と別の図形で描き分けられており、私道が独立した筆であると判断できるため面積からは控除していません。ただし仮に持分相当を差し引くと57.98平方メートルとなり積算は79.1%で基準の80%をわずかに割ります。判断が結論に効く点なので両方の数字を記しておきます。

現地写真8枚・前面道路2枚・区画図を確認しました。前面道路は幅4.0メートルの位置指定道路で完全に平坦、門扉の内側のコンクリート土間が路面と同じ高さに見え、階段はありません。前面のブロック塀は4段(約0.8メートル)ですが左右の地盤に高低差がほとんどなく境界塀です。東側の隣地境界も3段で地盤差0.1から0.3メートル。狭山丘陵の南麓にあたるため擁壁や法面を重点的に探しましたが、写真にも国土地理院の標高データにも1メートル級の段差はありませんでした。

掲載内に食い違いが2か所あります。現況欄は「建物有」で区画図にも古家ありと明記され写真にも古い木造2階建が写っている一方、ポイント欄には「更地」「即引渡し可」の表示があります。また設備欄の「下水道・プロパンガス」とポイント欄の「都市ガス」も食い違います。当サイトでは保守的に古家ありとして扱いました。

平方メートルあたり13.6万円という価格は、同じ取扱会社が同じ西武園駅の徒歩7分圏で出している110平方メートル前後の売地(26万円から33万円)の半値水準です。土地が64.60平方メートルと小さいこと、古家が付いていることで説明はつきますが、価格差の理由は現地でご確認ください。