【積算170.2%】埼玉県所沢市・小手指駅 徒歩19分の土地

西武池袋線の小手指駅から徒歩19分、所沢市小手指元町3丁目の古家付き土地です。西武バスの「宮後」停留所が徒歩1〜2分の距離にあり、バスなら小手指駅まで8分。小手指駅から池袋までは急行で35分ほどです。

土地は47.00㎡(公簿・約14.21坪)で価格290万円。第一種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率80%のため、建てられる建築面積は約23.5㎡・延床は約37.6㎡にとどまります。実需の住まいとしては小さく、土地の値段で見る物件です。所沢市が敷地面積の最低限度を定めているかどうかは掲載に記載がないため、建て替えを考える場合は行政への確認が必要です。

掲載の私道負担面積は198.00㎡で、敷地面積47.00㎡を大きく上回っています。敷地の内数ではありえない数字なので、別筆の共有私道の持分と判断し、土地面積からの控除はしていません。路線価図でも、この土地が面する細い道には価格の矢印が付いておらず(私道と推定)、掲載の記載と整合します。積算にはこの私道に接続する区画道路105,000円/㎡を採っており、厳密には特定路線価が必要になりうる点は留意してください。

掲載写真から、前面道路と敷地はほぼ同じ高さで、玄関前にレンガのステップが2段(約0.3m)あるだけでした。左隣地との境界はメッシュフェンスとコンクリート基礎(ブロック1〜2段相当)で、フェンスの左右で地盤の高さはほぼ同じです。国土地理院の5mレーザ測量でも、敷地中心89.2mに対し周囲20mの範囲で89.1〜90.0mと高低差は0.9mでした。擁壁・法面・階段接道はいずれもありません。

⚠️ 注意点が3つあります。1つ目は接道状況欄が空欄で、道路の幅員も種別も記載がないこと。前面が私道と見られるため、位置指定道路か42条2項道路かなど再建築の要件は確認が必要です(掲載に再建築不可の記載はありません)。2つ目は掲載内で現況が「建物有」と「更地」に分かれていること。当サイトでは保守的に古家ありとして扱っており、解体費用が別途かかる前提で見ています。3つ目は下水道が引き込み済みでも未接続で、現在は汲み取り式のため接続工事費が要ることです。