【积算170.2%】埼玉县所泽市・小手指站步行19分钟的土地

位于埼玉县所泽市小手指元町3丁目的带旧屋土地，距西武池袋线小手指站步行19分钟。西武巴士「宫后」站步行仅1〜2分钟，乘巴士到车站8分钟；从小手指站乘急行到池袋约35分钟。

土地47.00平方米，售价290万日元。属第一种低层住居专用地域，建蔽率50%、容积率80%，可建建筑面积约23.5平方米、延床约37.6平方米。作为自住住宅偏小，属于按土地价值评估的物件。所泽市是否设有最低宅地面积规定，房源没有记载，若考虑重建需向行政部门确认。

房源标注的私道负担面积为198.00平方米，远大于47.00平方米的地块面积。这不可能是地块的内数，因此判断为另一笔共有私道的持分，未从土地面积中扣除。路线价图上该地块所临的细窄道路也没有价格箭头(推定为私道)，与房源记载一致。积算采用与该私道相连的区划道路105,000日元/平方米，严格而言可能需要特定路线价，敬请留意。

从房源照片看，前面道路与地块高度基本相同，玄关前仅有2级砖砌台阶(约0.3米)。左侧邻地边界为网状围栏加混凝土基础(相当于1〜2层砌块)，围栏左右地盘高度基本一致。国土地理院5米激光测量数据显示，地块中心89.2米，周边20米范围内为89.1〜90.0米，最大高差0.9米。没有挡土墙、法面或阶梯式接道。

⚠️ 有三点需要注意。第一，接道状况栏为空白，道路宽度与种别均无记载。前面道路推定为私道，重建要件需要确认(房源没有不可重建的记载)。第二，房源内部现状标注分为「建物有」与「更地」两种，本站保守地按有旧屋处理，并考虑另需拆除费用。第三，下水道虽已引入地块但尚未接通，目前为抽取式，需要另行接通工程费用。