【積算82.5%】埼玉県新座市・柳瀬川駅 徒歩17分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 埼玉県新座市新座1丁目 |
| 最寄駅 | 東武東上線 柳瀬川駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩17分 |
| 積算割合 | 82.5%積算 82.5% |
| 価格 | 5,990万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 7.79% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1975年10月築(築50年) |
| 土地面積 | 290.58㎡ |
| 建物面積 | 248.42㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 5,990万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 4,939万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 4,939万円 |
| 物件価格 | 5,990万円 |
| 積算割合 | 82.5% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥170,000/㎡ × 土地面積 290.58㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 248.42㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1975年10月築(築50年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +3.0%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 165,000 | — |
| 2025年 | 165,000 | ±0.0% |
| 2026年 | 170,000 | +3.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載の外観写真1枚を拡大して境界の状態を測り、令和8年分の路線価図では物件の位置を座標で照合したうえで代表値を決めています。
確認できていないこと
- 積算割合が基準に近く、路線価を1段階低く見ると80.0%とほぼ基準ちょうどになります。余裕が小さい点にご留意ください。
- 表面利回り7.79%は満室想定の数字です。掲載によれば204号室は空室、102号室は原状回復工事の予定で、現況は一部空室です。
- 隣地(北側・東側)の境界は写真の画角に入っておらず、そちら側の擁壁の有無は写真では確認できていません(測量データ上は緩傾斜のみです)。
- 築50年の建物について、修繕履歴・耐震補強の有無・各住戸の賃料内訳は掲載に記載がありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東武東上線の柳瀬川駅から徒歩17分に立つ、木造2階建・8戸の一棟アパートです。1975年10月築で築50年になります。柳瀬川駅から池袋までは東上線で30分前後、志木駅で急行に乗り換えれば所要時間はさらに短くなります。周辺は第二種中高層住居専用地域の住宅地で、スーパーやコンビニ、飲食店が徒歩5分圏に複数あります。
土地は公簿290.58㎡(約87.9坪)、建物は延床248.42㎡です。売買対象には南側4.0mの位置指定道路にあたる別筆も含まれますが、掲載の土地面積290.58㎡は主たる宅地1筆の面積であることを公図で確認しました。私道負担・セットバック・傾斜部分の記載はいずれもありません。
積算評価は土地4,939万円(路線価170,000円/㎡ × 290.58㎡)です。築50年の木造は法定耐用年数22年を超えているため建物の評価は0円とし、土地だけで売出価格5,990万円に対する積算割合は82.5%となります。⚠️ この物件は積算割合が基準の80%に近く、余裕が大きくありません。物件が接する区画道路の帯を1段階低い165,000円/㎡で見ると積算は80.0%となり、ほぼ基準ちょうどになります。路線価は2024年165,000円 → 2025年165,000円 → 2026年170,000円と推移しています。
表面利回りは7.79%(年間想定家賃収入466.8万円)ですが、これは満室を前提とした数字です。掲載によれば204号室は空室で原状回復工事が済んでおり、102号室は原状回復工事の予定とされています。つまり現況は一部空室で、実際の収入は掲載の数字を下回ります。取得後の入居付けを織り込んだ収支の検討が必要です。
掲載写真で外観を確認したところ、道路側・西側路地とも敷地と道路がほぼ同じ高さで、境界のコンクリートブロック塀は横目地3段(約0.55〜0.60m)にとどまり、擁壁や階段接道には当たりませんでした。築50年という建物の年数と一部空室という現況をどう見るかが、判断の分かれ目になる物件です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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