【积算82.5%】埼玉县新座市・柳濑川站步行17分钟的整栋公寓
物业概要
| 所在地 | 埼玉县新座市新座1丁目 |
| 最近车站 | 东武东上线 柳濑川站 |
| 步行 | 步行17分钟 |
| 积算比例 | 82.5%积算 82.5% |
| 价格 | 5,990万日元 |
| 物业类型 | 整栋公寓 |
| 预期收益率 | 7.79% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1975年10月建成(房龄50年) |
| 土地面积 | 290.58㎡ |
| 建筑面积 | 248.42㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| athome | 5,990万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 4,939万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 4,939万日元 |
| 物业价格 | 5,990万日元 |
| 积算比例 | 82.5% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥170,000/㎡ × 土地面积 290.58㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 248.42㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1975年10月建成(房龄50年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +3.0%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 165,000 | — |
| 2025年 | 165,000 | ±0.0% |
| 2026年 | 170,000 | +3.0% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们放大挂牌的一张外观照片测量了边界状态，并在令和8年分的路线价图上以坐标核对物件位置后决定代表值。
尚未确认的事项
- 积算比例接近基准，若将路线价下调一档则为80.0%，几乎正好是基准线。余裕较小，请予留意。
- 表面收益率7.79%为满室想定的数字。据挂牌，204号室为空室、102号室预定进行恢复原状工程，现况为部分空室。
- 北侧与东侧的邻地边界未进入照片画面，该侧挡土墙的有无无法通过照片确认(测量数据显示仅为缓坡)。
- 关于房龄50年的建筑物，挂牌未记载维修履历、抗震加固的有无以及各住户的租金明细。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
本物件是位于东武东上线柳濑川站步行17分钟处的木造两层8户一栋公寓，1975年10月建成，房龄50年。柳濑川站至池袋乘东上线约30分钟，在志木站换乘急行可进一步缩短。周边为第二种中高层住居专用地域的住宅区，超市、便利店与餐饮店均在步行5分钟圈内。
土地面积为公簿290.58平方米(约87.9坪)，建筑物延床248.42平方米。买卖对象包含相当于南侧4.0米位置指定道路的另一笔土地，但我们通过公图确认，挂牌的土地面积290.58平方米为主要宅地一笔的面积。私道负担、后退用地、倾斜部分均无记载。
积算评估为土地4,939万日元(路线价170,000日元/平方米 × 290.58平方米)。房龄50年的木造建筑已超过法定耐用年数22年，故建筑物评估为0日元，仅土地相对售价5,990万日元的积算比例为82.5%。⚠️ 本物件的积算比例接近80%的基准，余裕并不充裕。若按低一档的165,000日元/平方米计算，积算为80.0%，几乎正好是基准线。路线价由2024年165,000日元、2025年165,000日元升至2026年170,000日元。
表面收益率7.79%(年度预想租金收入466.8万日元)以满室为前提。据挂牌，204号室为空室且已完成恢复原状工程，102号室预定进行恢复原状工程。也就是说现况为部分空室，实际收入低于挂牌数字，需要将取得后的招租纳入收支考量。
通过挂牌的外观照片确认，道路侧与西侧小路的敷地与道路几乎处于同一高度，边界的混凝土砌块围墙横缝仅3层(约0.55〜0.60米)，不属于挡土墙，也无台阶接道。如何看待50年的建筑物年数与部分空室的现况，是本物件的判断分歧点。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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