【積算93.2%】埼玉県川越市・新河岸駅 徒歩17分の戸建

路線価図の索引を「砂新田」で引くと大字砂新田の行(26116/26127/26137/26138/26147/26156)が返りますが、砂新田1丁目は別行で26115/26116/26126/26127/26136です。26137を描画すると砂新田2〜4丁目と大字砂新田しか載っておらず、26127では砂新田1丁目が左端の街区⑤だけで残りは図外でした。街区④〜⑭がまとまって載るのは26126で、この図で読み取っています。

掲載HTMLの地図座標(緯度35.89273/経度139.48794)を、国土地理院のアドレスAPIで取得した砂新田一丁目の街区座標5点(10番・12番・5番・15番・20番)と照合すると10番の直近およそ49mで、街区⑩〜⑧の範囲に入ります。図26126の該当範囲を260dpiに拡大して読むと、砂新田1丁目の区画道路は140Dが支配的で(観測は140Dが9本・145Dが6本・155Dが1本)、街区⑩と⑧を囲む路線はいずれも140Dでした。既に測ってある「砂新田1-12-16=140,000円/㎡」が約110m南西の同じ帯にあり、実績とも一致します。

一段下の135,000円/㎡を採っても積算は89.9%です。80%を割るのは120,000円/㎡まで下がった場合ですが、砂新田1丁目に120Dの路線は存在しません。西隣の岸町3丁目・中台元町には110D〜135Dや83D〜100Dの帯がありますが、町丁が違うため採っていません。3年分は同じ路線を図上で追って対応づけており、令和6年130D→令和7年135D→令和8年140Dの動きは、並走する145D線の135D→140D→145Dとも整合しました。

前面道路を含む現地写真2枚と外観写真2枚を開いて確認しました(外観写真が本物件であることはハッシュ照合済みです)。北側4mの前面道路は平坦なアスファルト舗装で「止まれ」表示のある十字路に面し、道路面と敷地面はほぼ同レベルです。カースペースは道路と面一のコンクリート土間で段差がなく、車がそのまま乗り入れています。玄関へは2〜3段の踏み段がありますが高低差は0.4m程度でした。南東側の境界にブロック2段(約0.4m)がありますが両側の地盤が同レベルで土留めとして機能しておらず、敷地の周囲に高さ1m以上の擁壁・法面・傾斜地は見当たりません。旗竿地でもありません。

木造で1985年1月築のため築41年となり、法定耐用年数22年を19年超えています。当サイトの積算では建物を0円として扱うため、93.2%はすべて土地の評価です。延床94.36㎡の建物が積算に一切乗っていないので、実際に住める状態かどうか、どこまで手を入れる必要があるかが価格の見方を大きく変えます。

私道負担は掲載上「無」で、前面道路は北側4m幅のため建築基準法42条1項道路に相当し、セットバックの必要は生じません(掲載にもセットバックの記載はありません)。敷地延長の竿部分はなく、傾斜部分の記載もありません。控除せずに登記面積123.08㎡をそのまま有効宅地面積としています。