【积算93.2%】埼玉县川越市・新河岸站步行17分钟的独栋住宅

在路线价图索引中检索「砂新田」会返回大字砂新田的行（26116/26127/26137/26138/26147/26156），但砂新田1丁目属于另一行：26115/26116/26126/26127/26136。绘制26137后只见砂新田2〜4丁目与大字砂新田；26127中砂新田1丁目仅在左端出现街区⑤，其余在图外。街区④〜⑭集中出现的是26126号图，我们据此读图。

将房源HTML中的地图坐标（纬度35.89273／经度139.48794）与国土地理院地址API取得的砂新田一丁目街区坐标5点（10番、12番、5番、15番、20番）比对，位置在10番附近约49米处，落在街区⑩〜⑧范围内。将26126号图的该范围放大至260dpi判读，砂新田1丁目的区划道路以140D为主（观测到140D共9条、145D共6条、155D共1条），环绕街区⑩与⑧的路线均为140D。此前已实测的「砂新田1-12-16＝140,000日元/㎡」位于西南约110米处，属同一价格带，与实测结果一致。

即使采用低一档的135,000日元/㎡，积算仍为89.9%。要跌破80%需降至120,000日元/㎡，而砂新田1丁目并不存在120D的路线。西邻的岸町3丁目与中台元町虽有110D〜135D及83D〜100D的价格带，但町丁不同，故未采用。三年数据是在图上追踪同一条路线对应而得：令和6年130D→令和7年135D→令和8年140D，与并行的145D线（135D→140D→145D）走势一致。

我们打开了含前方道路的现场照片2张与外观照片2张（并通过哈希比对确认外观照片确为本房源）。北侧4米宽的前方道路为平坦沥青铺装，临有「停」标示的十字路口，路面与宅地基本同高。停车位是与道路齐平的水泥地坪、无高差，车辆可直接驶入。至玄关有2〜3级踏步，高差约0.4米。东南侧边界有2层砌块（约0.4米），但两侧地面同高、并未起到挡土作用。宅地周围未见高度1米以上的挡土墙、法面或倾斜地，也不是旗杆形地块。

该建筑为木造、1985年1月竣工，房龄41年，超出22年法定耐用年限达19年。本站积算将建筑物计为0日元，因此93.2%全部来自土地评价。94.36㎡的建筑面积在计算中完全未计入价值，故该房屋实际的可居住程度、需要投入多少修缮，会显著改变对这一价格的判断。

房源记载私道负担为「无」，北侧4米道路相当于建筑基准法第42条第1项道路，因此不产生后退要求（房源亦未记载后退）。无旗杆形地块的杆部，也无倾斜部分的记载。故未作扣除，直接以登记面积123.08㎡作为有效宅地面积。