【積算83%】千葉県柏市・柏駅 徒歩18分の土地

柏市緑ケ丘は図14119(本体)と図14120(東端)の2面にまたがります。掲載HTMLの地図座標(緯度35.85133/経度139.96961)を、国土地理院のアドレスAPIで取得した緑ケ丘の街区座標5点(8番・16番・14番・22番・10番)と照合すると8番の直近およそ36mで、緑ケ丘の中央部にあたります。読み取りは図14119で行いました。

図14119の該当範囲(街区⑥〜⑰・㉑〜㉓)を300dpiに拡大して読むと、区画道路はほぼ全線が175Dで統一されています(観測は175Dが14本・170Dが4本・180Dが2本)。街区⑧⑨⑩⑭⑮⑯を囲む道路はすべて175Dで、掲載の南西6m幅・接道幅10.3mという接道条件は街区⑧の南西側路線と一致しました。170Dは北西の富里1丁目寄りと南西の豊四季寄りの周縁部だけ、南の130Dはひばりが丘側で緑ケ丘ではありません。よって代表値は最頻値の175,000円/㎡です。

誤差の幅は他の物件より薄めです。周縁の170,000円/㎡を採ると土地積算11,293,100円で80.67%、80%は割りませんが余裕は0.7ポイントしかありません。165,000円/㎡まで下がると78.3%です。ただし緑ケ丘の域内に165Dの路線は令和8年の図には存在せず、165Dは令和7年の全域値でした。3年分は同じ路線を図上で追って対応づけており、令和6年155D→令和7年165D→令和8年175Dの動きは、周縁の170D線の150D→160D→170Dとも整合します。

区画図で判明した重要な点として、この敷地は直角三角形の不整形地です。辺長は西辺が約12.58m、南の道路側が約8.26mと約1.95mで接道幅約10.2m、北東の斜辺が約15.24mでした。私道負担・敷地延長の竿部分・傾斜部分はいずれもないため積算上の面積控除はしていませんが、同じ66.43㎡でも整形地に比べて建物の置き方の自由度は下がります。建ぺい率50%・容積率100%と併せて、有効に使える度合いは面積の数字ほどではありません。

前面道路を含む現地写真4枚を開いて確認しました。南西6mの前面道路は幅の広い平坦なアスファルト舗装の公道で、道路面と敷地面はほぼ同レベルです。道路側の境界はコンクリートブロック2〜3段(横目地から高さ約0.4〜0.6m)と金属フェンスですが、ブロックの内外で地盤に段差がほとんどなく、土留めとして機能していない境界塀と判断しました。隣地側(北東の木造家屋・南東のカーポート)も同レベルで、敷地の周囲に高さ1m以上の擁壁・法面・傾斜地は見当たりません。接道の段差・階段接道もなく、区画図からも旗竿地でないことを確認しています。

土地状況は「古家有り」で、現況は木造2階建の古家が残っています。売地として価格に建物は含まれないため、更地にする場合の解体費は別途見込む必要があります。建築条件は付いておらず、ハウスメーカー・工務店は自由に選べます。設備は公営水道・本下水・都市ガスが利用でき、その他制限事項は「-」でがけ条例・擁壁・高低差・再建築不可・セットバックの記載はいずれもありません。