【積算111.5%】東京都北区・十条駅 徒歩15分の戸建
物件概要
| 所在地 | 東京都北区上十条 |
| 最寄駅 | JR埼京線 十条駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩15分 |
| 積算割合 | 111.5%積算 111.5% |
| 価格 | 2,560万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 6.46% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1977年7月築(築49年) |
| 土地面積 | 73.19㎡ |
| 建物面積 | 64.79㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 2,560万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 2,854万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 2,854万円 |
| 物件価格 | 2,560万円 |
| 積算割合 | 111.5% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥390,000/㎡ × 土地面積 73.19㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 64.79㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1977年7月築(築49年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +21.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 320,000 | — |
| 2025年 | 350,000 | +9.4% |
| 2026年 | 390,000 | +11.4% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図と掲載写真5枚、それに国土地理院の標高データに当たって数値の根拠を確認しています。
確認できていないこと
- 前面道路の幅員が約2.3mで4mに届かず、セットバック(道路後退)の要否と後退面積が掲載に記載されていません。再建築の可否と条件は行政・仲介への確認が必要です。
- 掲載の所在地が「北区上十条」までで丁目・番地が公開されていないため、路線価の特定には掲載の徒歩分数からの推定が入っています。
- 現地写真が前面道路側の外観1枚のみで、隣地境界(南西側・南東側)と敷地背面の擁壁・段差は写真からは確認できていません。
- 外観写真手前のブロック塀は透かしブロックから境界塀と判断しましたが、塀の両側の地盤が画角の外にあるため、高低差そのものは実測できていません。
- 所在地が丁目まで公開されていないため、現地の間口・敷地形状は掲載図面からは特定できていません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 前面道路の幅員が約2.3mで、建築基準法が原則とする4mに届きません。掲載の接道状況欄にも備考にもセットバック(道路後退)の要否と後退面積の記載がなく、再建築の可否と条件は行政・仲介への確認が必要です。当サイトの積算は後退を見込まない掲載面積73.19㎡で計算しています。仮に間口7mで0.85m後退する前提(約6㎡)で計算し直しても積算割合は102.4%となり、後退の有無で結論は変わりませんが、購入前に確認しておきたい項目です。
物件はJR埼京線「十条」駅から徒歩15分。都営三田線「板橋本町」駅 徒歩16分、JR京浜東北線「東十条」駅 徒歩17分も使え、3路線3駅が徒歩圏に入ります。十条駅から池袋へは埼京線で数分という距離で、都心方面へのアクセスは良好です。掲載によれば物件から約370mにオーケー、約400mにローソン、約500mにまいばすけっとがあり、日常の買い物は徒歩圏で完結します。
土地73.19㎡・延床64.79㎡の木造2階建で、間取りは3LDK。1977年7月築の築49年ですが、2021年3月に内外装のリフォームが完了しており、システムキッチン(3口コンロ・レンジフード)と新規フローリングが入っています。現況は賃貸中のオーナーチェンジで、満室時の年収は165.6万円、表面利回りは6.46%です。土地の権利は所有権、用途地域は第一種中高層住居専用地域で建ぺい率60%・容積率150%。現況の容積消化は約88.5%です。
積算評価は土地だけで2,854万円となり、価格2,560万円に対して111.5%です。木造で築49年のため建物の残存価額は0円として扱っており、この数字は土地の値だけで構成されています。採用した路線価は令和8年分の390,000円/㎡。同じ路線の過去3年は令和6年320,000円 → 令和7年350,000円 → 令和8年390,000円と推移しており、3年で約21.9%上昇しています。
留意点として、掲載の所在地が「北区上十条」までで丁目・番地が公開されていないため、路線価の特定には掲載の徒歩分数からの推定が入っています。3駅への徒歩分数と整合する上十条5丁目の区画道路のうち、保守側の390,000円/㎡を代表値に採りました。同町丁の区画道路は380,000〜430,000円/㎡に分布しており、最も低い320,000円/㎡を当てはめても積算割合は91.5%で、丁目の推定が外れても80%は下回りません。また掲載の現地写真は外観1枚のみで、隣地境界側と敷地背面の状況は写真からは確認できていません。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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