【积算111.5%】东京都北区・十条站步行15分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 东京都北区上十条 |
| 最近车站 | JR埼京线 十条站站 |
| 步行 | 步行15分钟 |
| 积算比例 | 111.5%积算 111.5% |
| 价格 | 2,560万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 预期收益率 | 6.46% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1977年7月建成(房龄49年) |
| 土地面积 | 73.19㎡ |
| 建筑面积 | 64.79㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 2,560万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 2,854万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 2,854万日元 |
| 物业价格 | 2,560万日元 |
| 积算比例 | 111.5% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥390,000/㎡ × 土地面积 73.19㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 64.79㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1977年7月建成(房龄49年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +21.9%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 320,000 | — |
| 2025年 | 350,000 | +9.4% |
| 2026年 | 390,000 | +11.4% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有照搬刊登信息，而是查阅令和8年分路线价图、刊登照片5张以及国土地理院的标高数据，逐项确认了数值依据。
尚未确认的事项
- 前面道路宽度约2.3m、未达4m，刊登未记载是否需要后退(setback)及后退面积。重建的可否与条件需向行政部门及中介确认。
- 刊登地址仅公开至「北区上十条」，未公开丁目与地番，因此路线价的确定含有依据步行时间的推定。
- 现场照片仅有面向前面道路的外观1张，邻地边界(西南侧、东南侧)与宅地背面的挡土墙、高低差无法从照片确认。
- 外观照片前景的砌块围墙依镂空砌块判断为界墙，但围墙两侧的地面位于取景之外，高低差本身未能实测。
- 由于地址仅公开至町名，临路宽度与宅地形状无法从刊登图纸确定。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️ 前面道路宽度约2.3m，未达建筑基准法原则要求的4m。刊登的接道状况栏与备注均未记载是否需要后退(setback)及后退面积，重建的可否与条件需向行政部门及中介确认。本站积算采用未计后退的刊登面积73.19㎡计算。即便按临路7m、后退0.85m(约6㎡)重新计算，积算比率仍为102.4%，结论不因后退与否而改变，但购买前仍需确认这一项。
物件距JR埼京线「十条」站步行15分钟。都营三田线「板桥本町」站步行16分钟、JR京滨东北线「东十条」站步行17分钟亦可利用，3条线路3个车站均在步行圈内。从十条站乘埼京线数分钟即达池袋，前往市中心方向的交通便利。据刊登信息，距物件约370m有OK超市、约400m有罗森、约500m有My Basket，日常采购可在步行圈内完成。
土地73.19㎡、建筑面积64.79㎡的木造2层建筑，户型为3LDK。1977年7月建成、房龄49年，但已于2021年3月完成内外装修，配备系统厨房(三口灶具、抽油烟机)与全新地板。现状为带租约转让，满租时年收入165.6万日元，表面收益率6.46%。土地权利为所有权，用途地域为第一种中高层住居专用地域，建蔽率60%、容积率150%，现状容积消化约88.5%。
积算评价仅土地即达2,854万日元，相对于2,560万日元的价格为111.5%。因木造且房龄49年，建筑残存价额按0日元处理，该数值完全由土地价值构成。采用的路线价为令和8年分的390,000日元/㎡。同一路线过去三年为令和6年320,000日元、令和7年350,000日元、令和8年390,000日元，三年上涨约21.9%。
需留意的是，刊登地址仅至「北区上十条」，未公开丁目与地番，因此路线价的确定含有依据步行时间的推定。在符合三个车站步行时间的上十条5丁目区划道路中，我们采用了保守的390,000日元/㎡作为代表值。该町丁的区划道路分布在380,000〜430,000日元/㎡，即便采用最低的320,000日元/㎡，积算比率仍为91.5%，即使丁目推定失误也不会低于80%。此外刊登的现场照片仅有1张，邻地边界与宅地背面的状况无法确认。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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