【積算134.6%】千葉県千葉市稲毛区・稲毛駅 徒歩9分の土地

JR総武線「稲毛」駅から徒歩9分、京成千葉線「京成稲毛」駅から徒歩4分の2線2駅が使える売土地です。土地430.87平方メートル(約130坪)の更地で、建築条件は付いていません。

⚠️ この物件は掲載されている町名が実在しません。楽待・健美家とも所在地を「千葉市稲毛区稲浜町」と表示していますが、千葉市稲毛区にこの町名はなく、国土地理院の住所検索でも国税庁の路線価図の索引でも見つかりませんでした。楽待の地図ピンが指す座標を逆に引くと千葉市中央区長洲一丁目となり、稲毛駅から約4.6キロメートル離れた地点を指しています。両サイトが同じ表記なので、取扱会社の入力値がそのまま流れているとみられます。当サイトでは掲載の駅徒歩分数を手がかりに、京成稲毛駅から約320メートル・JR稲毛駅から約720メートルの両方を満たす範囲として、稲毛1丁目から3丁目と稲丘町の帯にあると推定して評価しました。所在地の欄には、掲載の「稲浜町」ではなく推定した範囲を記載しています。実在しない町名をそのまま載せると、存在しない住所を掲載することになるためです。ただし範囲の推定であって地番の特定ではありませんので、現地を確定するには取扱会社への確認が要ります。

⚠️ 掲載に現地写真が1枚もありません。楽待・健美家とも画像枠がすべて「イメージ画像はありません」の表示で、SUUMO・アットホームにも同一物件は見つかりませんでした。そのため擁壁の有無・前面道路との段差・旗竿地かどうかは、いずれも確認できていません。接道状況の欄も空欄で、道路の幅員も公道か私道かも分かりません。当サイトでは接道の記載がない物件を過去に6件掲載し、そのすべてが再建築不可を理由に掲載を見送っています。

用途地域は第一種低層住居専用地域で、建ぺい率60パーセント・容積率150パーセントです。第一種低層のため集合住宅を建てる用途には向かず、戸建の用地か、分割を前提とした土地値狙いの物件になります。地目は宅地、土地の権利は所有権で、都市計画は市街化区域です。

相続税路線価は令和8年分で125,000円/平方メートルを採りました。推定した範囲の中では最も低い帯にあたる値です。土地の積算は約5,386万円となり、売出価格4,000万円に対する積算割合は134.6パーセントです。路線価は令和6年110,000円、令和7年115,000円、令和8年125,000円と3年で13.6パーセント上昇しています。同じ範囲には140,000円から170,000円の帯もあり、そちらを採れば積算はさらに上がりますが、位置が確定していないため保守側の低いほうを採用しました。

⚠️ 売出価格4,000万円は、路線価をそのまま掛けた土地の評価額5,386万円を25.7パーセント下回ります。掲載からはその理由が読み取れません。傾斜や法面で使えない部分がある、実測が公簿より小さい、通路部分の長い旗竿地である、接道に難がある — このいずれかが価格に織り込まれている可能性があります。写真も接道の記載もない以上、現地を見ずにこの価格差を説明することはできません。

積算割合だけを見れば高い数字ですが、所在地が特定できていないこと・写真が1枚もないこと・接道が不明なことの3点が重なっています。検討される場合は、まず取扱会社に正しい所在地(地番)と接道条件を確認されることをおすすめします。掲載は2026年9月8日の登録で、次回更新予定日は2026年9月15日です。