【積算81.4%】埼玉県川口市・新井宿駅 徒歩15分の土地

埼玉高速鉄道「新井宿」駅から徒歩15分、「鳩ヶ谷」駅からも徒歩16分の2駅が使える売土地です。土地150.32平方メートル(登記・約45坪)で古家が残っており、建築条件は付いていません。用途地域は第一種低層住居専用地域、建ぺい率60パーセント・容積率100パーセントです。

⚠️ この物件は前面私道の扱いで積算割合が大きく変わります。掲載には「共有持分101.69平方メートル×(24/124)、約19.68平方メートル」と私道負担が分数で書かれています。当サイトはこれを土地面積とは別の筆と判断し、掲載の150.32平方メートルをそのまま評価しました。根拠は3つあります。分数での持分表記であること、掲載の区画図で前面道路(幅約4メートル)が宅地の輪郭の外側に別の図形として描かれていること、そして区画図に記載された辺長から計算した宅地面積が約149平方メートルとなり登記の150.32平方メートルとほぼ一致することです。仮にこの19.68平方メートルを土地面積の内数として差し引くと有効な宅地は130.64平方メートルとなり、積算割合は70.8パーセントまで下がります。

相続税路線価は令和8年分で130,000円/平方メートルを採りました。土地の積算は約1,954万円となり、売出価格2,400万円に対する積算割合は81.4パーセントです。古家は評価に含めていません。路線価は令和6年115,000円、令和7年125,000円、令和8年130,000円と2年で13.0パーセント上昇しています。

⚠️ 掲載写真は3枚しかなく、確認できたのは前面道路側だけです。門扉前のコンクリート段は2段で、道路面から敷地面までの高低差は約0.30〜0.45メートル。前面境界のブロック塀は道路面からの全高こそ約1.5メートルありますが、敷地側の地盤が道路より0.3〜0.45メートル高いだけなので、土を留めている高さは約0.4メートルにとどまります。当サイトは土留め高1メートル以上を除外の基準にしているため、前面道路側はこれに当たりません。一方で南東(奥)・北東・南西の3面の隣地境界は3枚のどの写真にも写っておらず、擁壁や土留めの有無を確認できていません。国土地理院の5メートルメッシュ標高データで周辺40メートル四方を実測すると、北へ20メートルの地点が18.2メートル、南へ20メートルの地点が13.6メートルと南下がり11〜12パーセントの傾斜地でした。敷地の奥や隣地境界に段差がある可能性は残ります。

区画図の実測では接道長が約8.64メートル、北東隅に約4.45メートル×4.72メートルの欠け込みがあるほぼ整形の土地で、旗竿地ではありません。設備は公営水道・本下水。掲載の接道状況欄には再建築不可・但し書き道路・がけ条例の記載はありませんが、私道の通行掘削についての承諾に関する記載もありません。

古家が残っているため、解体費と残置物の扱いは売主または仲介への確認が必要です。掲載は2026年9月9日の情報提供で、次回更新予定日は2026年9月17日です。