【积算81.4%】埼玉县川口市・新井宿站步行15分钟的土地

位于埼玉高速铁道「新井宿」站步行15分钟、「鸠谷」站步行16分钟的售地，可利用两个车站。土地150.32平方米（登记、约45坪），现存旧房，不附带建筑条件。用途地域为第一种低层住居专用地域，建蔽率60％、容积率100％。

⚠️ 本物件因前面私道的处理方式不同，积算比例会有较大变化。刊登中将私道负担写为「共有持分101.69平方米×（24/124），约19.68平方米」的分数形式。本站根据以下三点判断该私道属于与土地面积不同的另一笔土地，按刊登的150.32平方米进行评估：其一为分数形式的持分表记；其二为区划图中前面道路（宽约4米）被画在宅地轮廓之外，作为独立图形；其三为根据区划图所载边长计算的宅地面积约为149平方米，与登记的150.32平方米基本一致。若将这19.68平方米作为土地面积的内数扣除，有效宅地为130.64平方米，积算比例将降至70.8％。

继承税路线价采用令和8年度的130,000日元/平方米。土地积算约为1,954万日元，相对于2,400万日元的售价，积算比例为81.4％。旧房未计入评估。路线价从令和6年的115,000日元、令和7年的125,000日元升至令和8年的130,000日元，两年上涨13.0％。

⚠️ 刊登照片仅有3张，且只能确认前面道路一侧。门前有2级混凝土台阶，从路面到宅地面的高低差约0.30〜0.45米。前面边界的混凝土砌块墙从路面算起全高约1.5米，但由于墙内侧地盘仅比道路高0.3〜0.45米，实际挡土高度约为0.4米。本站以挡土高1米以上为排除标准，前面道路一侧不符合该标准。另一方面，东南（内侧）、东北、西南三面的邻地边界在三张照片中均未出现，无法确认是否存在挡土墙。使用国土地理院5米网格标高数据实测物件周边40米范围，北侧20米处为18.2米、南侧20米处为13.6米，属于向南倾斜11〜12％的坡地。宅地内侧或邻地边界存在高低差的可能性无法排除。

根据区划图实测，接道长约8.64米，东北角有约4.45米×4.72米的缺口，属于接近规整的土地，并非旗杆地。设备为公营自来水与市政下水。刊登的接道状况栏未记载不可重建、但书道路或崖条例，但同样没有关于私道通行挖掘承诺的记载。

由于旧房尚存，拆除费用的承担与遗留物的处理需向卖方或中介确认。刊登信息提供日为2026年9月9日，下次更新预定日为2026年9月17日。