【積算82%】神奈川県藤沢市・長後駅 徒歩6分の戸建

この物件は旗竿地で、竿(通路)の部分が敷地の約4割を占めます。掲載の土地面積201.83平方メートルのうち、竿はおよそ81.8平方メートル。当サイトは竿を積算の対象から外す運用なので、有効宅地は約120平方メートルとして計算しています。竿を差し引かずに201.83平方メートル全部で計算すると積算割合は105.7パーセントになり、差し引くと82.0パーセントです。差が大きいので、竿をどう見るかで印象が変わる物件だとご承知おきください。

竿の面積は掲載の区画図をピクセル単位で測って出しました。図から読んだ竿の幅が掲載の接道間口2.18メートルと0.75メートルの合計と合うこと、同じ分譲の他の号棟の土地面積が約120平方メートルであることの2点で裏を取っています。竿の長さは約25.7メートルあり、縦列2台分の駐車スペースを含みます。

所在は小田急江ノ島線の長後駅から徒歩6分、藤沢市高倉です。用途地域は近隣商業地域で建ぺい率80パーセント・容積率200パーセントと、周辺の低層住宅地に比べて建てられる規模に余裕があります。駅前にはOdakyu OXが徒歩1分、ドラッグストアが徒歩2分と、生活に必要な店が駅の周りにまとまっています。

建物は2026年7月完成の新築で、木造2階建の4LDK、延床96.05平方メートル。全4棟の分譲のうち「4号棟」1棟の売買です。完成済みの建売で建築条件付ではありません。延床にビルトイン車庫は含まれておらず、間取図の1階48.85平方メートルと2階47.20平方メートルの合計が96.05平方メートルと一致することを確認しました。現況は空室で、表面利回りと想定家賃は掲載では非開示です。

積算の内訳は土地1,560万円(令和8年分路線価130,000円/平方メートル × 有効宅地120平方メートル)と建物2,113万円で、合計3,673万円。売出価格4,480万円に対して積算割合82.0パーセントです。築0年なので建物の積算が満額残っており、積算の6割近くを建物が占める構成になっています。高倉の路線価は2024年120,000円、2025年125,000円、2026年130,000円と毎年5,000円ずつ上がっています。

いくつか確認していただきたい点があります。掲載の所在地は「高倉」までで丁目と地番が公開されていないため、路線価は長後駅から徒歩6分の圏内にかかる区画道路の帯から保守側の130,000円/平方メートルを採りました。この圏内で確認できた最低値125,000円を採っても80.6パーセント、上側の140,000円なら84.7パーセントで、いずれも80パーセントは割りません。

もう一点、掲載の接道状況欄は「一方」とだけあり、前面道路の方位と幅員が書かれていません。当サイトでは接道欄が空欄の物件を警告付きで記事化していますが、同じ理由で過去に6件が掲載NGになっています。区画図では南側の建築基準法42条1項1号道路に間口2.18メートルと0.75メートルで接し、竿の東側に42条2項道路が並走する形です。

最後に、敷地の北から東のすぐ近くに高圧送電鉄塔が立っており、掲載の外観写真2枚に大きく写り込んでいます。除外の対象にはしていませんが、賃貸の募集や将来の売却で評価に影響しうるので、現地でご確認ください。