【积算82%】神奈川县藤泽市・长后站步行6分钟的独栋住宅

本物件为旗杆地，杆（通道）部分约占宅地的四成。挂牌的土地面积201.83平方米中，杆约为81.8平方米。本站的做法是将杆排除在积算对象之外，因此按有效宅地约120平方米计算。若不扣除杆而以201.83平方米全部计算，积算比例为105.7%；扣除后为82.0%。差距较大，因此如何看待杆会使印象大不相同。

杆的面积是通过对挂牌的区划图逐像素测量得出的。有两点佐证：从图上读取的杆宽与挂牌记载的接道间口2.18米加0.75米相符；同一分让项目其他栋的土地面积约为120平方米。杆长约25.7米，内含纵列2台的停车位。

所在地为藤泽市高仓，距小田急江之岛线长后站步行6分钟。用途地域为邻近商业地域，建蔽率80%、容积率200%，相较周边低层住宅区可建规模更为宽裕。站前有Odakyu OX超市步行1分钟、药妆店步行2分钟，生活所需的店铺集中在车站周边。

建筑物为2026年7月竣工的新建，木造2层4LDK，建筑面积96.05平方米。为全4栋分让中「4号栋」1栋的买卖，是已竣工的建售房，并非附建筑条件。建筑面积不含内置车库——平面图的1层48.85平方米与2层47.20平方米合计恰好为96.05平方米。现状为空室，表面收益率与预期租金在挂牌中未公开。

积算的内訳为土地1,560万日元（令和8年分路线价130,000日元/平方米 × 有效宅地120平方米）与建筑物2,113万日元，合计3,673万日元。相对于挂牌价4,480万日元，积算比例为82.0%。因房龄0年，建筑物积算全额保留，占积算总额的近六成。高仓的路线价为2024年120,000日元、2025年125,000日元、2026年130,000日元，每年上涨5,000日元。

有几点需要确认。挂牌的所在地仅记载到「高仓」，未公开丁目与地号，因此路线价采用了长后站步行6分钟（约480米）圈内所涉区划道路价位中偏保守的130,000日元/平方米。即使采用该圈内可确认的最低值125,000日元，积算也有80.6%；采用上方的140,000日元则为84.7%，均不低于80%。

第二点，挂牌的接道状况栏仅写「一方」，未记载前方道路的方位与宽度。本站对接道栏空白的物件会附加提示后刊登，但过去有6件因同样理由未获刊登。区划图显示南侧以间口2.18米与0.75米临接建筑基准法42条1项1号道路，杆的东侧另有42条2项道路并行。

最后，敷地的北至东侧近处立有高压输电铁塔，在挂牌的2张外观照片中占据显著位置。本站未将其作为除外事由，但可能影响招租与将来的出售，建议实地确认。