【積算84.3%】神奈川県横浜市青葉区・十日市場駅 徒歩14分の一棟マンション

令和8年分の路線価図69169でさつきが丘の区画道路を追跡しました。さつきが丘は69155・69169・69183の3面にまたがりますが、69183側の大半は市街化調整区域の農地で住宅区画ではありません。市立さつきが丘小学校とコミュニティハウス周辺の中核区画では210,000円/平方メートルが最も多く、次いで215,000円・205,000円です。185,000〜195,000円は東名高速道路沿いからさつきが丘公園の東側にかけての外縁部に限られ、本物件のある第一種低層住居専用地域の住宅区画には当てはまらないと判断しました。3年分は同じ図番号の同じ路線を追い、2024年200,000円・2025年205,000円・2026年210,000円と毎年5,000円ずつ上がっています。借地権割合の記号は3年とも全域D(60パーセント)です。

掲載9枚のうち外観と前面道路を含む現地写真を確認しました。北東側の公道6.8メートルに対して敷地が高く、間口の全長にモザイクタイル貼りの低い土留め壁があり、その上が植栽帯になっています。土留め高は基準物2つでクロスチェックしました。3階建の建物全高9.0〜9.8メートルとの画素比から透視補正して0.67〜0.91メートル、壁の脇に立つ折りたたみ式のゴミ収集ボックス(規格高0.6〜0.8メートル)との直接比較で西端が約0.5メートル。最大でも約0.9メートルで、当サイトの除外基準1メートルには届きません。車両の出入口も緩やかなスロープで、階段状の接道や旗竿地の兆候はありません。

土地の権利は所有権です。用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率50パーセント・容積率80パーセント、市街化区域。北東側で幅6.8メートルの公道に直接接しています。再建築不可・がけ条例・セットバック・但し書き道路の記載はいずれもありません。私道負担の記載もなく、掲載サイトの土地面積は私道を除いた面積の表示なので、重ねての控除はしていません。

1987年3月築のRC造3階建、総戸数15戸で延床567平方メートル。RC造の法定耐用年数47年に対して築39年なので残存は8年、建物の積算は3,184万円で積算全体の17パーセントほどです。容積率80パーセントで計算した上限584.8平方メートルに対して延床が567平方メートルと97パーセントを消化しており、同規模での建て替えは難しい状態です。

掲載の土地面積731平方メートルをそのまま積算の対象にしました。写真では6.8メートルの公道に長い間口で直接接しており、敷地延長の竿にあたる部分は見当たりません。傾斜部分の面積についての記載も掲載にはありません。

掲載には周辺施設の店名・距離の記載がありません。この記事の周辺施設はOpenStreetMapで十日市場駅の半径800メートルを検索して補ったもので、掲載元の情報ではありません。距離は駅からの直線距離です。この範囲にはコンビニエンスストアが複数ありますが、スーパーマーケットは含まれていませんでした。