【積算122.2%】神奈川県横浜市中区・山手駅 徒歩14分の戸建

令和8年分の路線価図(図番号64072)で山元町2丁目の区画道路を1本ずつ追いました。幹線は280Cと265Cですが、これは丘の下を通る道の値なので採らず、区画道路の帯190D×3本・185D×1本・180D×3本・175D×1本のうち、本数が並んだ180Dと190Dの低いほう180,000円/㎡を代表値としています。図の右側の245D〜260Dは町境を越えた西竹之丸・山手町側、左下の165Dは大平町側なので対象外としました。

土地46.15㎡は公簿面積で、私道負担とセットバックはいずれも掲載欄が「－」でした。控除の材料が掲載に無いため、そのまま積算の対象としています。ただし外観写真では隣家に挟まれた狭い通路からアクセスしているように見え、駐車場が「無」であることと合わせると路地状の敷地の可能性が残ります。仮に通路部分が10㎡あるとして差し引くと積算割合は95.7%、15㎡なら82.5%です。

掲載の写真7枚をすべて確認しました。現地写真は外観1枚だけで、残る6枚は室内・浴室・トイレです。前面道路は1枚も写っていません。外観写真で見える範囲では、左右の隣家とも建物の足元が本物件と同じ高さで土を留めている壁は無く、玄関前の段差も一段15〜20cm、側方通路も平坦でした。画像は640×480が最大で、幅を指定しても大きくなりませんでした。

国土地理院の1mレーザ測量データで、周囲160m四方の標高を9×5点実測したところ22.8〜46.8mの起伏がありました。山手の丘であることは裏づけられましたが、掲載の番地が取扱会社の自社住所と同じダミー値のため地番を特定できず、敷地そのものの高低差は測れていません。用途地域は第一種低層住居専用、建ぺい率60%・容積率100%、権利形態は所有権です。

木造2階建て・延床33.60㎡・1964年1月築で、当サイトの計算時点で築62年です。木造の法定耐用年数22年を40年超過しているため、建物の積算価格は0円としています。したがって積算割合は土地の評価だけで決まります。

情報公開日は2026年9月10日、次回更新予定日は9月24日です。取引態様は売主で仲介手数料は不要と記載されています。現況は空家で、掲載の利回り14.11%は年間96万円の想定賃料に基づく数字であり賃貸実績ではありません。同一物件を他サイトでも探しましたが、SUUMOの中区中古一戸建て一覧にもYahoo!不動産にも見つからず、写真を補うことはできませんでした。