【积算122.2%】神奈川县横滨市中区・山手站步行14分钟的独栋住宅

本物件的挂牌信息中，临路状况一栏为空白，且没有任何一张前面道路的照片。我们是在不清楚道路宽度与法定种类的前提下撰写本文的，请读者留意这一点。挂牌信息中停车位一栏为「无」，外观照片的拍摄位置看起来是一条宽约1.5至2米的狭窄通道，因此本地块有可能是通过私道进入的旗杆形土地。此前我们在同样无法确认临路条件的情况下刊登过的物件中，有6件后来被判明为不可重建。若考虑购买，请向政府部门与经办公司确认道路种类与重建可否。

物件位于横滨市中区山元町2丁目，距JR根岸线・京滨东北线「山手」站步行14分钟，也可利用步行18分钟的石川町站。这一带属于山手的丘陵住宅区，我们用国土地理院的1米激光测量数据实测周边160米见方的标高，结果在22.8米至46.8米之间。不过在外观照片可见的范围内，左右两侧邻宅的建筑基脚与本物件处于同一高度，看不到起挡土作用的墙体，玄关前的高差也只有15至20厘米左右。所在地仅公开到町名一级，挂牌信息中的门牌号是经办公司自身的办公地址，因此我们没有采用。

建筑为木结构2层、建筑面积33.60平方米的1DK，1964年1月建成，房龄62年。由于已大幅超过木结构22年的法定耐用年限，本站的计算中将建筑积算价值计为0日元。土地46.15平方米(公簿)，权利形态为所有权，地目为宅地，用途地域为第一种低层住居专用，建蔽率60%・容积率100%。私道负担与后退用地两栏均为「－」。现状为空置，挂牌所示14.11%的收益率是以年租金96万日元的预估值计算的，并非实际租赁业绩。

我们查阅令和8年度的路线价图(图号64072)，追踪山元町2丁目的区划道路后采用180,000日元/平方米作为代表值。仅土地的积算价值即为830万日元，相对于680万日元的售价，积算比率为122.2%。若要达到80%，所需路线价为117,876日元/平方米；即使采用本町丁最低的175,000日元，或采用邻近大平町的165,000日元，也都不会低于80%。不过如上所述，由于临路条件不明，这一数字仅反映土地面积与路线价。若假设通道部分为10平方米并予以扣除，比率降至95.7%；15平方米则为82.5%；超过20平方米就会跌破80%。