【積算120.4%】埼玉県川口市・西川口駅 徒歩14分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 埼玉県川口市並木元町 |
| 最寄駅 | JR京浜東北線 西川口駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩14分 |
| 積算割合 | 120.4%積算 120.4% |
| 価格 | 12,700万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 6.5% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2019年3月築(築7年) |
| 土地面積 | 362.99㎡ |
| 建物面積 | 196.8㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 12,700万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 12,341万円 |
| 建物積算価格 | 2,952万円 |
| 積算価格合計 | 15,293万円 |
| 物件価格 | 12,700万円 |
| 積算割合 | 120.4% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥340,000/㎡ × 土地面積 362.99㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 196.8㎡ × 残存耐用年数15年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2019年3月築(築7年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +9.7%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 310,000 | — |
| 2025年 | 330,000 | +6.5% |
| 2026年 | 340,000 | +3.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図と掲載写真2枚、国土地理院の1mレーザ測量データと街区の座標に当たって数値の根拠を確認しています。
確認できていないこと
- 掲載の様式に接道状況の欄がなく、前面道路の幅員・種別・私道持分がいずれも分かりません。他サイトでの裏取りもできていないため、再建築の可否は役所と取扱会社への確認が要ります。
- 外観写真が1枚だけで、前面道路そのものは画角に入っていません。道路との段差や階段接道の有無は、写真で見える範囲では認められませんでした。
- 取引態様が代理で、売買代金の3%の仲介手数料が別途かかります。積算割合はこの手数料を含まない掲載価格ベースの数字です。
- 1戸あたり約19.7㎡の1Kが10戸という構成で、賃料の水準や入居者の入替わりやすさは地域の需給に左右されます。掲載の利回りは満室を前提とした表面利回りです。
- 売主コメントの「売値が土地値以下」は、当サイトが採った保守側の路線価340,000円/㎡では成立しません(土地だけで1億2,342万円、価格はこれを2.9%上回ります)。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
この物件は掲載の様式に接道状況の欄そのものがなく、前面道路の幅員も公道か私道かも分かりません。他の3サイトと健美家でも同じ物件の掲載を探しましたが見つからず、裏を取れていません。当サイトではこれまで接道が確認できない物件を警告付きで記事にしてきましたが、そのうち6件は後から再建築不可と分かって取り下げています。購入を検討される場合は、道路の種別と再建築の可否を役所と取扱会社にご確認ください。
JR京浜東北線の西川口駅から徒歩14分、川口駅からも徒歩16分が使える川口市並木元町の一棟アパートです。アリオ川口まで直線約340m、イトーヨーカドーやセブン-イレブンも徒歩圏にあります。国土地理院の1mレーザ測量データで敷地の周囲40m四方を実測すると標高2.3〜2.6mで、起伏は30cm以内でした。外観写真でも敷地と隣地がほぼ同じ高さで、擁壁や階段接道は見当たりません。
建物は2019年3月築の木造2階建て、延床196.80㎡を1K10戸に分けた「パインズ並木元町」です。1戸あたり約19.7㎡で、居室9.10㎡にキッチンと玄関4.62㎡、浴室と脱衣室が付く構成。土地は362.99㎡(公簿)で私道負担はなく、準工業地域で建ぺい率60%・容積率200%です。現況は満室稼働のオーナーチェンジで、年間の想定家賃収入は825.6万円、表面利回りは6.50%と記載されています。
令和8年分の路線価図(図番号28153)で並木元町の区画道路を追跡し、340,000円/㎡を代表値に採りました。土地だけで積算1億2,342万円、築7年の建物が2,952万円残り、合計1億5,294万円で積算割合は120.4%です。建物が積算全体の19.3%を占めるため、築年数の進行とともにこの割合は下がっていきます。なお売主は「売値が土地値以下」と書いていますが、当サイトが採った保守側の340,000円/㎡では土地だけの評価が1億2,342万円で、価格1億2,700万円はこれを2.9%上回ります。売主が示す380,000円/㎡相当の値を使えば土地値以下になる、という関係です。
取引態様は代理で、仲介手数料として売買代金の3%が別途かかります。積算割合はこの手数料を含まない掲載価格ベースの数字です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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