【积算120.4%】埼玉县川口市・西川口站步行14分钟的整栋公寓

本物件所使用的挂牌样式中根本没有临路状况一栏，因此既不清楚前面道路的宽度，也不清楚是公道还是私道。我们在其他三个门户网站与健美家上寻找同一物件的挂牌，但没有找到，无法交叉验证。此前我们也曾在同样无法确认临路条件的情况下刊登过物件，其中有6件后来被判明为不可重建。若考虑购买，请向政府部门与经办公司确认道路种类与重建可否。

物件位于埼玉县川口市并木元町，距JR京滨东北线「西川口」站步行14分钟，也可利用步行16分钟的川口站。距Ario川口直线约340米，伊藤洋华堂与7-Eleven也都在步行范围内。我们用国土地理院的1米激光测量数据实测地块周边40米见方，标高为2.3至2.6米，起伏在30厘米以内。外观照片中地块与邻地也几乎处于同一高度，未见挡土墙或台阶式出入。

建筑为2019年3月建成的木结构2层，建筑面积196.80平方米，分为1K共10户，名为「Pines并木元町」。每户约19.7平方米，由9.10平方米的居室、4.62平方米的厨房与玄关，以及独立的浴室与更衣室构成。土地362.99平方米(公簿)，无私道负担，用途地域为准工业地域，建蔽率60%・容积率200%。现状为满租的租约承继(Owner Change)，挂牌所示年租金收入825.6万日元，表面收益率6.50%。

我们查阅令和8年度的路线价图(图号28153)，追踪并木元町的区划道路后采用340,000日元/平方米作为代表值。仅土地的积算价值为1亿2,342万日元，房龄7年的建筑还留有2,952万日元，合计1亿5,294万日元，积算比率为120.4%。建筑占积算总额的19.3%，因此随着房龄增加，这一比率会逐步下降。卖方写有「售价低于土地价值」，但按我们采用的保守值340,000日元/平方米计算，仅土地即为1亿2,342万日元，售价1亿2,700万日元比它高出2.9%。若采用卖方所示相当于380,000日元/平方米的数值，该说法才成立。

交易形态为代理，另需支付相当于买卖价款3%的中介手续费。积算比率是以挂牌价格计算的数字，不含该手续费。