【積算158.8%】東京都東久留米市・東久留米駅 徒歩20分の一棟アパート

令和8年分の路線価図(図番号62091)で幸町3丁目の区画道路を追跡しました。幸町3丁目は62077・62078・62091・62092の4面にまたがるため全部を確認しています。町丁の大半が載る62091の区画道路は16万5,000円から18万円、さいわい通り(幹線)だけが18万5,000円、東端の一部が62092にはみ出して19万円から20万円、北端が62077にわずかにかかって約18万円です。最頻値は18万円ですが、保守側に一段下げた17万5,000円を代表値としました。3年分は同じ図の同じ路線を追って16万5,000円、17万円、17万5,000円と確認しています。

所在地が町丁までの表記で地番がなく、掲載の座標も国土地理院の幸町三丁目の重心とほぼ一致する町丁重心のため、図の上で物件の街区を特定できていません。ただしこの不確かさは結論を変えません。町内の最も安い帯(16万5,000円)を採っても積算割合は149.7パーセント、最も高い帯(20万円)なら181.5パーセントで、80パーセントに届くのに必要な8万8,166円のおよそ2倍の水準にどの帯も収まります。なお町丁重心から東久留米駅までの直線距離は約1.19キロメートルで、掲載の徒歩20分と整合します。

現地写真は1枚もありません。取得の失敗ではなく掲載に元からないことを4サイトで確定させました。楽待は一覧の行が写真なしの表示で、詳細ページにも画像の区画自体がありません。同じ物件がアットホームにも出ていますが(価格・築年月・徒歩分数・取扱会社が一致)、そのデータも写真ゼロ・間取図もゼロを返します。健美家の東久留米市の一覧152件に幸町の掲載はなく、SUUMOにも出ていません。したがって擁壁・段差・階段接道・旗竿地・連棟・建物外観のいずれも未判定です。

写真がない分を補うため、国土地理院の1メートルメッシュ標高データで地形を実測しました。幸町3丁目の中心から200メートル四方を25メートル間隔で採ると標高49.9メートルから54.3メートル、隣り合う点の段差は大半が0.2から0.6メートル、最大でも1.7メートルが1点だけです。700メートル四方を100メートル間隔で見ると北西が高く南東が低い緩やかな一様傾斜で、最も急なところでも100メートルあたり2.6メートルでした。町域内に段丘崖はなく、この勾配を宅地の奥行15メートルに当てても高低差は約0.4メートルにとどまります。1メートル以上の擁壁が生じにくい地形ではありますが、敷地境界の人工の擁壁はこの間隔の標高データには写らないため、擁壁がないことの証明にはなりません。

土地の権利は所有権で、借地でも底地でもありません。私道負担面積は楽待・アットホームとも空欄、接道は南4.0メートルの公道です。総戸数4戸・延床150.70平方メートルのため、東京都建築安全条例第5条(住戸数10戸以上または延床300平方メートル以上の長屋に敷地内通路3メートル以上を求める規定)には該当しません。情報登録日・情報公開日とも2026年9月10日で、掲載が長期化している様子はありません。