【積算90.9%】埼玉県上尾市・沼南駅 徒歩4分の一棟マンション

埼玉新都市交通伊奈線(ニューシャトル)の「沼南」駅から徒歩4分、「原市」駅から徒歩8分と2駅が使える一棟マンションです。大宮駅までニューシャトルで乗り換えなく出られ、大宮から上野・東京方面へ乗り継ぐと都心まで50分前後を見ておく位置になります。物件から120メートルほどのところにスーパーのいなげやがあり、コンビニも180メートル圏内。駅前を経由しない日常の買い物が徒歩で完結します。

土地673.32平方メートル(公簿)、建物540.54平方メートルの鉄筋コンクリート造3階建てで、1998年1月築の築28年。総戸数12戸はすべて2DK・45.05平方メートルの同一プランで、現在は満室稼働中のオーナーチェンジです。想定年間収入942万7,200円に対する表面利回りは6.45パーセント。接道は南西5.99メートルと北東6.47メートルの公道による二方向で、私道負担の記載はありません。用途地域は第一種住居地域、建ぺい率60パーセント・容積率200パーセント、駐車場付きです。

相続税路線価は令和8年分で1平方メートルあたり90,000円です。3年の推移は2024年87,000円、2025年88,000円、2026年90,000円で、2年間で3.4パーセント上がりました。土地の積算が6,059万円、鉄筋コンクリート造は法定耐用年数47年に対して残存19年が残るため建物の積算が7,211万円で、合計1億3,270万円。売出価格1億4,600万円に対する積算割合は90.9パーセントです。積算の54パーセントを建物が占める構成で、築古の土地値物件とは性格が異なります。

この物件は所在地が「原市中1丁目3番13号」と街区まで公開されていたため、周辺の大字原市の実測値を当てはめず、街区を特定して路線価を測りました。仮に隣接する86,000円の帯を採っても89.1パーセント、町丁内で最も高い94,000円でも92.7パーセント、さらに保守的に大字原市の76,000円まで落としても84.4パーセントで、どの帯を採っても80パーセントを下回りません。

一方で、掲載から読み取れないことも残っています。満室稼働とありますが12戸それぞれの賃料・契約期間・更新時期は開示されておらず、想定年間収入の内訳が確認できません。築28年の鉄筋コンクリート造としては外壁・屋上防水の大規模修繕の履歴が判断材料になりますが、これも掲載にありません。建築確認番号の欄も空欄です。現地の状態は掲載写真4枚で確認し、前面道路と敷地がほぼ同じ高さで擁壁・法面・階段接道のいずれも見当たらないことまでは読み取れました。