【积算90.9%】埼玉县上尾市・沼南站步行4分钟的整栋住宅楼

本物件为一栋公寓，距埼玉新都市交通伊奈线（New Shuttle）「沼南」站步行4分钟、「原市」站步行8分钟，可使用两个车站。New Shuttle可直达大宫站，在大宫换乘前往上野、东京方向，到都心约需50分钟。距物件约120米处有超市稻毛屋，便利店也在180米范围内，日常采买无需绕行车站。

土地673.32平方米（登记）、建筑540.54平方米，钢筋混凝土3层，1998年1月竣工、房龄28年。总户数12户全为2DK・45.05平方米的相同户型，现况满租，带租约出售。对应想定年收入942万7,200日元，表面收益率为6.45%。用地西南5.99米、东北6.47米两面临公路，无私道负担记载。用途地域为第一种住居地域，建蔽率60%、容积率200%，并附设停车场。

令和8年分的相续税路线价为每平方米90,000日元。三年推移为2024年87,000日元、2025年88,000日元、2026年90,000日元，两年上涨3.4%。土地积算6,059万日元；钢筋混凝土法定耐用年限47年、尚余19年，建筑积算7,211万日元，合计1亿3,270万日元。对应售价1亿4,600万日元，积算比率为90.9%。建筑占积算的54%，与房龄较高的纯土地值物件性质不同。

由于刊登的所在地精确到「原市中1-3-13」的街区，我们没有沿用周边大字原市的实测值，而是特定街区后实测路线价。改用相邻的86,000日元为89.1%，采用町丁内最高的94,000日元为92.7%，即使保守地采用大字原市的76,000日元仍有84.4%，任何选带都不会低于80%。

另一方面，刊登中也有未能读取的内容。虽记载为满租，但12户各自的租金、合约期限与续约时点均未公开，无法核对想定收入的明细。作为房龄28年的钢筋混凝土建筑，外墙涂装与屋顶防水等大规模修缮的履历也未记载，建筑确认番号栏同样空白。现场状况已通过刊登的4张照片确认，可读取出前面道路与用地基本同高，未见挡土墙、法面或台阶接道。