【積算98.2%】千葉県流山市・運河駅 徒歩14分の土地

東武アーバンパークライン(東武野田線)「運河」駅から徒歩14分、千葉県流山市大字東深井865-225の古家付き土地です。掲載の現況は「古家あり」で、区画図にも「古家付き」と記されています。木造2階建ての既存家屋が写真に写っていますが、構造も築年月も掲載にありません。そのため当サイトでは建物の価値を0円として、土地だけで積算を計算しています。

生活施設は徒歩圏に集まっています。スーパーのベルクが約50メートル、ドラッグストアのセキドラッグが約100メートル、コープが約360メートルの位置にあります。駅前にはファミリーマートや飲食店が並びます。距離はいずれも東深井865番地の代表点からの直線距離です。なお掲載の駅徒歩14分は約1,100メートルに相当しますが、865番地の代表点から運河駅までは直線で約550メートルでした。865-225という枝番の実際の位置は代表点と離れている可能性があり、徒歩分数は掲載の14分を採っています。

土地79.47平方メートル(約24坪)、区画図では間口約5.9メートル・奥行約13.4メートルの整形地です。土地の権利は所有権、地目は宅地、私道負担の記載はありません。旗竿地でも敷地延長でもないため、掲載面積をそのまま積算の対象にしています。用途地域は第一種低層住居専用地域で、建ぺい率50パーセント・容積率100パーセント。この規模だと建築面積は約39平方メートル、延床は約79平方メートルが上限になります。

相続税路線価は令和8年分で1平方メートルあたり84,000円です。3年の推移は2024年67,000円、2025年75,000円、2026年84,000円で、2年間で25.4パーセント上がりました。前年比でも2024年から2025年が11.9パーセント、2025年から2026年が12.0パーセントと連続して上昇しています。土地積算667万円に対し売出価格は680万円で、積算割合は98.2パーセントです。

大字の物件なので、まず路線価が設定されている地域かどうかを確かめました。掲載の備考に市街化区域と明記があり、用途地域も指定されています。路線価図でも大字東深井の全域に路線価が引かれており、倍率地域ではありません。代表値の84,000円は町内の区画道路に最も多く付いている値で、仮に帯の下限82,000円を採っても95.8パーセント、東深井で最も低い79,000円でも92.3パーセントとなり、帯の選び方で結論は変わりません。

一方で、掲載の接道状況欄は「一方」とだけで、道路の方位も幅員も書かれていません。写真から前面道路は幅員5〜6メートルの舗装された公道と読めますが、記載としては確認できていません。同じ理由で掲載NGとした物件が過去にあるため、現地または仲介への確認をおすすめします。