【積算84.9%】神奈川県藤沢市・湘南台駅 徒歩18分の戸建

この物件は引き渡しが2026年10月予定の建築中の新築戸建です。上棟までは終わっていますが完成前のため、仕上がりの状態は現地で見ることができません。掲載写真も建築中のものである点を先にお伝えしておきます。

小田急江ノ島線の湘南台駅から徒歩18分、六会日大前駅から徒歩19分の住宅地にあります。土地131.93平方メートル、延床79.14平方メートルの木造2階建て3LDKで、屋外に2台分の駐車スペースがあります。用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率40パーセント・容積率60パーセント。延床79.14平方メートルは容積上限79.16平方メートルをほぼ使い切っており、増築の余地はほとんど残っていません。前面道路は区画図に建築基準法42条1項1号の公道・幅員約4メートルと明記されており、私道負担の記載はありません。

積算評価は84.9パーセントです。土地は今田の相続税路線価150,000円/平方メートルに131.93平方メートルを掛けて1,978万円、建物は新築のため木造の再調達単価220,000円/平方メートルが満額残り1,741万円。合計3,720万円が売出価格4,380万円に対する84.9パーセントにあたります。積算のうち建物が占める割合が46.8パーセントと大きいのは新築であるためで、土地だけで見た場合の積算割合は45.2パーセントになります。今田の路線価は2024年140,000円、2025年145,000円、2026年150,000円と3年で7.1パーセント上昇しています。

注意していただきたい点が2つあります。1つは所在地です。掲載に地番も緯度経度も記載がないため、湘南台駅徒歩18分・六会日大前駅徒歩19分という2つの徒歩分数から位置を絞り込んでいます。今田は5枚の路線価図にまたがり帯が115Dから245Dまで倍以上違う町なので、位置の推定が評価に直結します。もう1つは敷地の背面です。掲載写真には北側の境界が写っておらず、その部分の高低差や土留めの有無を確認できていません。前面道路側と西隣の境界については、道路と敷地がほぼ同じ高さで擁壁や階段による段差がないことを写真で確認しています。