【積算120.8%】東京都江戸川区・篠崎駅 徒歩9分の戸建

江戸川区篠崎町6丁目、都営新宿線の篠崎駅から徒歩9分の中古戸建てです。土地37.0平方メートルという当サイトで扱ってきた中でも最も狭い部類の物件で、まずその狭さから疑うべき点を先に書きます。

土地50〜60平方メートル台の狭小戸建ては、掲載に「連棟」「テラスハウス」「長屋」の記載がなくても隣家と壁を共有した連棟式であることがあり、当サイトでも過去に3件が同じ理由で掲載を見送っています。そこで外観写真2枚を原寸1200×900で取得し、左右の接合部を拡大して確認しました。右側は建物の角から雨樋が下り、その外側に幅50〜80センチの通路状の隙間が地面まで貫通していて、隙間の向こうに隣家の独立した壁とメーター類が見えます。左側も建物側面と隣家のモルタル壁の間に上下に通る隙間があり、側面には散水栓とホースが付いていて壁が外気に接しています。2階は左右とも出隅のコーナーが見え、壁面が隣家と連続していません。両隣は外装も屋根の形も玄関の意匠も本物件と異なり、同じ形の建物が並ぶ様子もありません。以上から独立した戸建てと判断していますが、登記上ひとつの建物として扱われていないことまでは写真では確認できないため、購入を検討される場合は取扱会社に確認することをおすすめします。

物件の概要です。木造2階建ての3K＋納戸で、建物面積は48.14平方メートル。築年月は1973年3月で築53年になります。接道は東側4メートル、私道負担はなく、その他制限事項の欄は空欄で、再建築不可・がけ条例・擁壁・高低差の記載はいずれもありません。用途地域は第一種中高層住居専用地域で建ぺい率60パーセント・容積率150パーセント。現在は空き家で内覧は随時可能とされています。

積算評価は120.8パーセントです。築53年で木造の法定耐用年数22年を大きく超えているため建物の積算価格は0円となり、土地だけで価格を上回る計算になります。篠崎町6丁目の相続税路線価は32万円で、37.0平方メートルを掛けると1,184万円。売出価格980万円に対して約1.2倍です。路線価は3年で14.3パーセント上がっており、2024年が28万円、2025年が29万5千円、2026年が32万円と毎年上昇しています。なお土地37.0平方メートルに建ぺい率60パーセントを当てると建築面積の上限は22.2平方メートルですが、建物48.14平方メートルの2階建てであれば1階は24〜26平方メートル程度と見込まれ、現況が建ぺい率を超過した既存不適格である可能性があります。掲載には記載がないため、こちらも確認が必要です。

前面道路との関係も写真で確認しました。道路はアスファルト舗装で平坦、玄関は道路とほぼ同じ高さで段差は沓摺程度の10〜20センチにとどまります。敷地の周囲に土を留めている壁は見当たらず、隣地との境界も地盤が同じ高さでした。掲載の「平坦地」「整形地」「駅まで平坦」という記載とも一致しています。道路に直接間口を取る整形地で、旗竿地の竿にあたる部分もありません。