【积算120.8%】东京都江户川区・篠崎站步行9分钟的独栋住宅

本物件土地面积37.0平方米，是本站收录过的最狭小的一类，因此首先要说明这种狭小所隐含的风险。土地50至60平方米级的狭小独栋，即便刊登中没有「连栋」「联排住宅」「长屋」的记载，也可能是与邻宅共用墙体的连栋式建筑，本站过去已有3件因此未予刊登。

为此取得了2张外观照片的原尺寸1200×900，并放大左右接合部确认。右侧从建筑转角垂下落水管，其外侧有宽50至80厘米的通道状间隙贯通至地面，透过间隙可见邻宅独立的墙面与电表类。左侧亦可见本建筑侧面与邻宅砂浆墙之间上下贯通的间隙，侧面装有室外洒水栓与水管，说明该墙面接触外气。2层左右两侧均可见外转角，墙面并未与邻宅连续。两侧邻宅的外装、屋顶形状与玄关样式均与本物件不同，也没有同型建筑并排的情形。据此判断为独立独栋，但照片无法确认登记上是否与邻宅作为一栋建筑处理，若考虑购入，建议向承办公司确认。

物件概要：木造2层3K＋储藏室，建筑面积48.14平方米，1973年3月建成、房龄53年。东侧接4米道路，无私道负担，其他限制事项栏为空白，不可再建、崖条例、挡土墙、高低差均无记载。用途地域为第一种中高层住居专用地域，建蔽率60%、容积率150%。现为空屋，可随时看房。

积算评价为120.8%。房龄53年，已大幅超过木造法定耐用年数22年，因此建筑积算为0日元，仅土地即超过售价。篠崎町6丁目的继承税路线价为32万日元/平方米，乘以37.0平方米得1,184万日元，相对售价980万日元约为1.2倍。路线价3年上涨14.3%：2024年28万日元、2025年29万5千日元、2026年32万日元。另有一点需注意：土地37.0平方米按建蔽率60%计算，建筑面积上限为22.2平方米，但建筑48.14平方米的2层住宅其1层约为24至26平方米，现况可能属超过建蔽率的既存不合格建筑。刊登未有记载，此点亦需确认。

与前面道路的关系也已通过照片确认。道路为沥青铺面且平坦，玄关与道路几乎同高，落差仅为门槛程度的10至20厘米，宅地周围未见任何挡土的墙体，与邻地的边界地面高度亦相同。这与刊登记载的「平坦地」「整形地」「至车站平坦」一致。宅地直接面向道路取得开口，无袋地通路部分。