【積算108.8%】千葉県千葉市花見川区・京成大和田駅 徒歩12分の土地

この物件は現地の写真が1枚もありません。掲載されている画像は1枚だけで、タイトルは「参考 外観」、中身は別の完成済みアパートの施工例でした。物件の現況は更地なので、この写真から読み取れることは何もありません。そのため当サイトが通常行っている擁壁の有無・前面道路との段差・階段接道・旗竿地かどうかの写真判定はいずれも実施できていません。掲載の接道状況の欄も空欄で、前面道路の幅員も方位も分かりません。サムネイルには物件の写真ではなく当サイトが用意した図を使っています。

千葉市花見川区横戸町、京成本線の京成大和田駅から徒歩12分の売地です。土地面積は247.00平方メートル(公簿)、用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率50パーセント・容積率100パーセント、地目は宅地、現況は更地。都市計画区域は市街化区域です。掲載は「1LDK×6戸の新築アパート企画」として売り出されていますが、注意事項に「土地のみの金額となります」と明記されており、建物代は別途かかります。掲載自身が「詳細の調査次第で変更する場合がございます」と注記しているため、戸数と間取りは未確定です。第一種低層住居専用地域は高さ制限や北側斜線、外壁後退の規定がかかることがあるので、企画どおりに建つかどうかは確認が必要です。

積算評価は108.8パーセントです。更地なので建物の積算はなく、土地だけの数字になります。横戸町の相続税路線価は7万4千円で、247.00平方メートルを掛けると1,827万円。売出価格1,680万円を約9パーセント上回ります。路線価は3年で2.8パーセント上がっており、2024年が7万2千円、2025年が7万3千円、2026年が7万4千円と毎年千円ずつ上昇しています。土地単価は1平方メートルあたり6万8千円で、路線価の約92パーセント。極端に安いわけではありません。同じ横戸町・京成大和田駅圏の他の売地は1平方メートルあたり7万1千円から13万3千円で、本物件は247平方メートルと広い分だけ単価が低く出ています。

路線価の読み方について1点お伝えします。横戸町には丁目がなく、町域が路線価図4面にまたがっていて、しかもそのうち2面では横戸町の大部分が「倍率地域」と表示されています。倍率地域は路線価が設定されず固定資産税評価額に倍率を掛けて評価する地域で、当サイトの積算式が使えません。ただし本物件は掲載に市街化区域・第一種低層住居専用地域・建ぺい率50パーセント・容積率100パーセント・地目宅地が揃って記載されているため、倍率地域(市街化調整区域)ではないと判断できました。そのうえで町域内の区画道路を数えると、北側(八千代市との境界寄り)が7万9千円から9万円、南側(東六番通りから東十一番通り・鷹の台の区画)が6万4千円から8万1千円という2つのまとまりに分かれます。地番が公開されていないためどちらに当たるかは特定できていませんが、80パーセントに届くのに必要な路線価は5万4千円で、町域内で最も低い6万4千円を採っても積算は94.1パーセントです。どの帯を採っても結論は変わりません。