【積算97.7%】東京都小金井市・東小金井駅 徒歩9分の一棟アパート

令和8年分の路線価図(図番号57042)を開いたところ、梶野町5丁目の当該街区は東小金井駅北口土地区画整理事業の施行区域に入っており、街区内部の道路に路線価が公表されていませんでした。そこで町丁内の区画道路の帯を57041・57042の2面から悉皆に拾い、最頻値である1平方メートルあたり350,000円を代表値としています。東大通り沿いの380,000円から400,000円の帯は幹線かつ記号付き区間で性格が異なるため、また隣接する梶野町1・2・4丁目や緑町の帯は丁目が違うため、どちらも集計から外しました。3年推移は2024年320,000円、2025年340,000円、2026年350,000円で、3年で9.4パーセント上がっています。

私道負担面積とセットバックの欄がいずれも空欄で、旗竿形状でもなく傾斜部分の記載もないため、掲載の250.76平方メートル(公簿)をそのまま積算の対象としています。ただし東側1.8メートル公道が建築基準法42条2項道路である場合は、片側1.1メートルの後退が接面12.0メートルにわたって生じておよそ13.2平方メートルの減となります。その場合の有効宅地は237.56平方メートルで、積算割合は92.6パーセントになります。

掲載の構造欄は鉄骨造とのみあり、軽量鉄骨か重量鉄骨かの別が書かれていません。当サイトの評価では重量鉄骨の法定耐用年数を34年、軽量鉄骨を22年としていますが、この建物は1983年8月築で築43年のため、どちらで見ても耐用年数を超えており建物の積算価格は0円になります。つまり構造の別が判明しても積算割合は変わりません。

外観写真6枚のうち5枚(正面・南西側全景・敷地入口・自転車置場・前面道路側)を確認しました。西側4.0メートル公道では道路のアスファルトから敷地の駐車スペースまで舗装が連続し、コンクリート土間で緩やかにすり付けられていて段差や階段はありません。境界のコンクリートブロック塀は横目地が5段前後で全高およそ1.0メートルですが、道路側と敷地側の地表面がほぼ同レベルで土を留めていないため、土留めの高さは0.2メートル程度と判断しています。ブロックの横目地1段20センチ、同じ写真に写る自動車のタイヤ径約60センチ、隣家1階の窓台高約90センチの3つで高さを照合しました。隣地境界側も隣家の駐車場と同レベルで、法面や切土斜面は見当たりません。

掲載の備考に、売主が取得後に敷地を分筆していること、建築確認番号は確認済みだが確認済証の原本・検査済証・建築計画概要書がいずれも無いこと、建築確認時の敷地構成と現況の敷地構成に差異があることが記載されています。現況の延床253.38平方メートルは土地250.76平方メートルに対して容積率およそ101パーセントで、指定容積率80パーセントに対して既存不適格の見込みです。引渡しは現況有姿です。なお備考・接道欄・特徴欄のいずれにも再建築不可・がけ条例・擁壁・高低差・連棟の記載はありませんでした。

健美家の小金井市の一棟売りアパート一覧(全9件)を確認しましたが、同一物件の重複掲載はありませんでした。同じ8,980万円の掲載は緑町2丁目の別物件(土地102.86平方メートル・1998年築)、梶野町の別掲載は3,500万円の別物件(土地94.54平方メートル・1990年築)で、他サイトでの再建築不可の記載も確認されませんでした。