【积算97.7%】东京都小金井市・东小金井站步行9分钟的整栋公寓

查阅令和8年度路线价图（图号57042）后发现，本物业所在街区位于东小金井站北口土地区划整理事业施行区域内，街区内部道路未公布路线价。因此我们从57041和57042两幅图中悉数收集了该町丁内的区划道路价格带，采用众数每平方米350,000日元作为代表值。东大通沿线的380,000至400,000日元属于干线及带符号区段，性质不同，故予排除；相邻的梶野町1、2、4丁目及绿町的价格带因町丁不同，亦不纳入统计。三年推移为2024年320,000日元、2025年340,000日元、2026年350,000日元，三年上涨9.4%。

私道负担面积与后退用地栏均为空白，用地并非旗杆形，也无倾斜部分的记载，因此我们将刊登的250.76平方米（登记簿）直接作为积算对象。不过若东侧1.8米公道属建筑基准法第42条第2项道路，则沿12.0米接面单侧后退1.1米，用地将减少约13.2平方米，剩余237.56平方米，积算比例为92.6%。

刊登的结构栏仅写钢结构，未说明是轻型还是重型。本站评估中重型钢结构的法定耐用年数为34年，轻型为22年，但本建筑建于1983年8月，房龄43年，无论按哪一种均已超过耐用年数，建筑物积算价格为0日元。因此即使查明结构种类，积算比例也不会改变。

我们查看了6张外观照片中的5张。西侧4.0米公道处，从道路沥青到用地内停车位铺装连续，以混凝土地坪平缓衔接，没有台阶或阶梯。边界的混凝土砌块墙横缝约5层，总高约1.0米，但道路侧与用地侧地面高度几乎相同，未起到挡土作用，判断挡土高度约0.2米。高度以三个基准物交叉核对：砌块横缝每层20厘米、同一照片中汽车轮胎直径约60厘米、邻宅一层窗台高约90厘米。邻地边界一侧也处于同一水平，未见坡面或切土斜面。

刊登备注中记载卖方取得后已进行土地分割，建筑确认编号虽有记录，但确认证原件、检查完成证与建筑计划概要书均缺失，且建筑确认时的用地构成与现状存在差异。现状建筑面积253.38平方米相对于土地250.76平方米，容积率约101%，相对于指定容积率80%可能属于既存不符合。交付为现状有姿。刊登的备注、接道栏及特征栏中均无重建不可、悬崖条例、挡土墙、高低差、连栋的记载。

我们查阅了健美家小金井市一栋出售公寓的全部9件刊登，未发现本物业的重复刊登。同为8,980万日元的刊登是绿町2丁目的另一物业（土地102.86平方米、1998年建），另一处梶野町的刊登为3,500万日元的其他物业（土地94.54平方米、1990年建）。在其他网站也未发现重建不可的记载。