【積算87%】東京都練馬区・練馬高野台駅 徒歩11分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 東京都練馬区富士見台4丁目 |
| 最寄駅 | 西武池袋線 練馬高野台駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩11分 |
| 積算割合 | 87%積算 87% |
| 価格 | 10,500万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 6.21% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1983年2月築(築43年) |
| 土地面積 | 290.98㎡ |
| 建物面積 | 261.7㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 10,500万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 9,134万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 9,134万円 |
| 物件価格 | 10,500万円 |
| 積算割合 | 87% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 261.7㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1983年2月築(築43年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +12.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 310,000 | — |
| 2025年 | 330,000 | +6.5% |
| 2026年 | 350,000 | +6.1% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図4面と掲載写真、国土地理院の標高データに当たって数値の根拠を確認しています。接道幅が敷地の広さに見合わないため、旗竿地として竿を控除した経緯も記しました。
確認できていないこと
- 路地状(旗竿)敷地の竿部分の実寸が掲載に記載されておらず、区画図・実測図も添付されていません。控除した30平方メートルは推定値です。控除しない場合の積算割合は97.0パーセントです。
- 接道は南東3.8メートル私道への接面3.0メートルが実質の唯一の接道で、北西側の接面0.9メートルは接道義務の2メートルを満たしません。位置指定道路の持分・通行掘削の承諾の有無は掲載にありません。
- 掲載写真が外観1枚のみで前面道路単独の写真がなく、建物背面と隣地境界の一部について擁壁・段差・法面の有無を確認できていません。連棟かどうかも1枚からは断定できていません。
- 共同住宅の敷地内通路が3.0メートルちょうどで余裕がありません。掲載の建ぺい率・容積率の欄も空欄で、再建築時の規模は行政への確認が要ります。
- 現況賃貸中のオーナーチェンジですが、各戸の賃料内訳・契約期間・入居状況は掲載にありません。所在地は町丁までの公開で地番の記載がありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
西武池袋線の練馬高野台駅から徒歩11分、練馬区富士見台4丁目に位置する一棟売アパートです。物件名はコーポ富士見台で、木造2階建・総戸数8戸の構成です。池袋まで15分前後という位置で、周辺は第一種住居地域と第一種低層住居専用地域にまたがる住宅地です。
はじめに面積の扱いをお伝えします。この敷地は掲載の土地面積が290.98平方メートル(公簿)ある一方で、接道が南東側3.0メートル・北西側0.9メートルしかありません。敷地の広さに対して道路に接する幅が極端に短く、路地状(旗竿)敷地と判断しました。そのため竿部分の目安として幅3メートル×奥行10メートルの30平方メートルを控除し、有効宅地260.98平方メートルで積算しています。竿の実寸は掲載に記載がなく区画図や実測図も添付されていないため、この30平方メートルは推定値です。控除しない場合の積算割合は97.0パーセントで、控除の有無にかかわらず80パーセントを上回ります。
もう1つの面積の論点は私道負担です。掲載には私道負担603.10平方メートル(共有持分11分の1)と記載されています。持分が分数で表記されている場合、その私道は独立した筆として存在していると読めるため、土地面積からは控除していません。持分相当は約54.8平方メートルにあたります。
価格は1億500万円、延床261.7平方メートル、1983年2月築で築43年です。現況は賃貸中のオーナーチェンジで、掲載の表面利回りは6.21パーセント、年間想定家賃収入は652.8万円と記載されています。築43年の木造なので建物の積算価格は0円として計算しており、この評価は土地値がそのまま出ています。
路線価は令和8年分で1平方メートルあたり350,000円を採りました。富士見台4丁目の区画道路を4面の路線価図から悉皆に拾うと、街区1から9では350,000円が最も多く、街区11から23では340,000円が最も多く、町丁全体の最頻値は350,000円でした。物件の接道は幅3.8メートルの位置指定私道で路線価が振られていないため、直近の付価路線である350,000円を借りています。隣接する380,000円の帯を採れば94.4パーセント、町丁内で最も低い330,000円の帯を採っても82.0パーセントとなり、帯の選び方は結論を変えません。環八通り沿いの430,000円などの幹線・記号付き区間と、富士見台3丁目の400,000円から410,000円の帯は、性格と丁目が違うため集計から外しています。3年推移は2024年310,000円、2025年330,000円、2026年350,000円で、3年で12.9パーセント上がっています。
確認していただきたい点を挙げます。接道は南東3.8メートル私道(位置指定あり)に接面3.0メートル、北西3.9メートル私道に接面0.9メートルで、北西側は接道義務の2メートルを満たしません。実質は南東の位置指定道路1方向の接道です。共同住宅の敷地内通路が3.0メートルちょうどで余裕がない点も、8戸という戸数と合わせて押さえておきたいところです(東京都建築安全条例第5条は住戸10戸以上または延床300平方メートル以上が対象なので、8戸・261.7平方メートルの本物件は対象外です)。また掲載写真は外観1枚のみで前面道路単独の写真がなく、建物背面と隣地境界の一部は確認できていません。掲載の建ぺい率・容積率の欄も空欄です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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