【积算87%】东京都练马区・练马高野台站步行11分钟的整栋公寓

相对于刊登的290.98平方米（登记簿），本用地的接道仅有东南侧3.0米、西北侧0.9米。鉴于用地规模与临路宽度的不均衡，我们判断其为旗杆形用地，按杆部估算值30平方米（宽3米×深10米）予以扣除，以有效宅地260.98平方米进行积算。杆部实际尺寸未在刊登中记载，也未附区划图或实测图，故为推估值。若不予扣除，积算比例为97.0%，因此扣除与否不改变80%的判定。私道负担603.10平方米附有11分之1的共有持分；由于持分以分数形式表示，我们理解该私道作为独立地号存在，未从土地面积中扣除（持分相当于约54.8平方米）。

以令和8年度路线价图（图号48072）为基准，我们从4幅图中悉数收集了富士见台4丁目的区划道路。街区1至9以每平方米350,000日元最多，街区11至23以340,000日元最多，町丁整体的众数为350,000日元。本物业接道为宽3.8米的位置指定私道，未标注路线价，因此借用最近的标价路线350,000日元。相邻的380,000日元价格带为94.4%，町丁内最低的330,000日元价格带为82.0%，价格带的选择不改变结论。环八通沿线的430,000日元等干线及带符号区段，以及富士见台3丁目的400,000至410,000日元价格带均未纳入统计。三年数值310,000、330,000、350,000日元均取自图号48072，在目视确认各年街区配置一致后追踪同一路线。

接道为东南3.8米私道（有位置指定）接面3.0米，西北3.9米私道接面0.9米。西北侧不满足接道义务的2米要求，实际上仅由东南侧道路单向接道。集合住宅的用地内通路恰好3.0米，没有余量。东京都建筑安全条例第5条适用于10户以上或300平方米以上的长屋，本物业8户、261.7平方米不在适用范围内。刊登备注仅有收益率与预计租金收入两行，未提及重建不可、越界、未取得建筑确认、悬崖条例、挡土墙、高低差或连栋。建蔽率与容积率栏为空白。

刊登照片仅有外观1张，且没有单独拍摄前面道路的照片。将原寸640×466缩小后再将地际放大2倍确认，建筑与前面铺装路面处于同一水平，基础立起约0.35米，植栽槽缘石约0.15至0.20米。左侧的门柱与网格围栏为两侧地面同一水平的边界围栏，未起挡土作用。未发现挡土墙、1米以上的接道高低差、阶梯接道或坡面，可观察范围内的挡土高度均低于0.2米，并以基础立起、砌块缘石、一层窗台高三者交叉核对。作为补强，我们用国土地理院1米激光测量的标高数据，以用地中心向东西南北各30米的5×5格网实测，结果为41.1至43.0米，60米间约1.9米、坡度约3%的缓坡，与刊登的地势平坦一致。不过建筑背面与邻地边界的一部分未出现在照片中，尚未确认。

木结构两层、共8户，建于1983年2月，房龄43年。木结构的法定耐用年数为22年，已超过耐用年数，因此建筑物积算价格按0日元计算。物业名称为Corp富士见台，目前处于出租状态，以业主变更方式出售。

我们将刊登JSON中的经纬度提交国土地理院的反向地理编码，确认为练马区富士见台四丁目，并核对至练马高野台站前派出所的实测773米与刊登的步行11分钟一致。需注意同一JSON中的市区町村名、町名与番地栏填写的是承办公司的所在地（富士见台2丁目18番5号），并非物业所在地，我们未将该栏用作所在地。