【積算121.2%】埼玉県川越市・霞ヶ関駅 徒歩6分の土地
物件概要
| 所在地 | 埼玉県川越市大字的場 |
| 最寄駅 | 東武東上線 霞ヶ関駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩6分 |
| 積算割合 | 121.2%積算 121.2% |
| 価格 | 880万円 |
| 物件種別 | 土地 |
| 土地面積 | 108.17㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| SUUMO | 880万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,066万円 |
| 建物積算価格 | - |
| 積算価格合計 | 1,066万円 |
| 物件価格 | 880万円 |
| 積算割合 | 121.2% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +4.8%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 105,000 | — |
| 2025年 | 105,000 | ±0.0% |
| 2026年 | 110,000 | +4.8% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図と掲載写真、区画図の実測寸法、国土地理院の標高データに当たって数値の根拠を確認しています。掲載の訴求文に出てこない線路への接面と、敷地延長を控除した経緯も記しました。
確認できていないこと
- 敷地の西辺13.17メートルが東武東上線の線路に接しています。騒音と振動の程度は写真や図面では分かりませんので、時間帯を変えて現地でご確認ください。列車本数の多い時間帯と、夜間の最終電車前後の両方を見ておくことをおすすめします。
- 北西側の境界にあるコンクリートブロック壁は、目地の段数から0.6から0.8メートル、標高データと合わせた土留めの高さは0.2から0.5メートル程度と推定しています。いずれも写真からの読み取りなので、実際の土留め高と壁の健全性(ひび割れ・傾き・水抜き穴の機能)は現地でご確認ください。
- 公道への接続は間口4.00メートル・奥行約2.7メートルの敷地延長を経るL字型です。建築プランと駐車計画がこの形状で成り立つか、また延長部を敷地面積に算入して建ぺい率・容積率を計算してよいかは、設計者と特定行政庁にご確認ください。
- 更地渡しですが、境界標の有無と境界明示の条件が掲載に記載されていません。左右は隣地のブロック塀に接しており、塀の所有区分もあわせてご確認ください。造成完了時期の記載も「-」です。
- 掲載には周辺施設の写真が並んでいますが距離の表記がなく、この記事の周辺施設はOpenStreetMapで補った直線距離です。実際の徒歩経路は道路に沿うため、記載の分数より長くなる場合があります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東武東上線の霞ヶ関駅から徒歩6分、埼玉県川越市大字的場の売土地です。価格880万円、土地108.17平方メートル(登記)、現況は更地で更地渡し、建築条件は付きません。用途地域は第一種住居地域で建ぺい率60パーセント・容積率200パーセント、設備は公営水道・本下水・都市ガスが利用できます。販売区画数は1区画です。
この土地でいちばん先にお伝えしたいのは、線路に接しているという点です。掲載の区画図を読むと、敷地の西辺13.17メートルに「線路」と明記されています。つまり東武東上線に直接面する土地で、電車の走行による騒音と振動の影響を受ける位置にあります。霞ヶ関駅から徒歩6分という距離の良さと表裏の関係にありますので、購入を検討される場合は時間帯を変えて現地で音と揺れを確かめてください。掲載の訴求文は「スーパー徒歩10分以内、建築条件なし、更地渡し、陽当り良好、閑静な住宅地」となっていますが、線路への接面については触れられていません。
面積の扱いを説明します。掲載の土地面積は108.17平方メートル(登記)ですが、区画図の実測寸法を読むと、公道に接続する部分が間口4.00メートル・奥行およそ2.7メートルの浅い敷地延長になっているL字型の敷地です。旗竿地というほど細長い竿ではありませんが、面積は保守的に見る方針に従い、この延長部分を控除しました。図示寸法から求めた延長部の面積は約4.00メートル×平均2.72メートルで10.88平方メートル、図示寸法全体のシューレース面積104.88平方メートルを掲載面積108.17平方メートルにスケールすると11.22平方メートルとなり、108.17から11.22を引いた96.95平方メートルを有効宅地面積としています。控除しない場合の積算割合は135.2パーセントです。なお延長部は幅4.00メートル・奥行約2.7メートルと浅く、実際には駐車などに使える形状です。私道負担は「無」なので道路部分の控除はありません。
路線価は令和8年分で1平方メートルあたり110,000円を採りました。路線価図26032の下部に「霞ヶ関駅北口」の注記があり、駅徒歩6分圏の大字的場がこの図に収まることを図の上で直接確認しています。大字的場の区画道路の帯を悉皆に拾うと110,000円が7区間で最も多く、次いで115,000円が5区間、94,000円・120,000円・125,000円・135,000円・145,000円・165,000円が各1区間でした。県道川越・鶴ヶ島線沿いの170,000円と175,000円は幹線を示す半円記号が付いており、125,000円と140,000円も記号付きなので集計から外しています。当サイトの既存記事で大字的場2361-21と2361-22について実測した値は115,000円で、本物件が同じ2361ブロックなら積算は126.7パーセントに上がります。逆に同じ図で最も低い94,000円を採っても103.6パーセントです。積算が80パーセントに届くのに必要な路線価は65,083円ですので、帯の選び方は結論を変えません。3年推移は2024年105,000円、2025年105,000円、2026年110,000円です。
写真の確認結果です。前面道路を含む現地写真と土地の写真を原寸でダウンロードし、長辺900ピクセルに縮小したうえで1枚ずつ開いて確認しました。前面道路はアスファルトで平坦、道路面と敷地面の段差は見られず、あっても0.2メートル程度です。敷地の左右は隣地のブロック塀で、奥にあたる北西側の境界には水抜き穴の付いたコンクリートブロック壁があります。目地を数えると敷地側の地盤から上端まで3から4段で0.6から0.8メートルでした。あわせて国土地理院のレーザ測量による標高データで的場2361ブロック周辺の60メートル四方を10メートル格子で実測すると22.1から24.4メートルに収まり、隣り合う格子の最大差は10メートルあたり0.5メートルという緩い勾配でした。この2つから土留めの高さは0.2から0.5メートル程度と見ており、当サイトが除外の基準としている1メートルには届きません。法面・養生シート・階段で上がる接道は写真に写っていません。
その他の条件です。土地の権利形態は所有権、地目は宅地、私道負担は「無」で、接道は南東側の4メートル幅の道路に間口4.00メートルで接続します。その他制限事項の欄は「-」で、市街化調整区域・がけ条例・セットバック・私道の持分や掘削承諾・再建築不可の記載はいずれもありません。造成完了時期の記載は無く、引き渡し時期は相談となっています。掲載には小学校・中学校・スーパー2件・コンビニ・ドラッグストア・郵便局・役所・銀行の写真が並んでいますが、本文に距離の表記がないため、この記事の周辺施設はOpenStreetMapで補って直線距離を示しています。情報提供日は2026年9月11日、次回更新予定日は2026年9月19日です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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