【积算121.2%】埼玉县川越市・霞关站步行6分钟的土地
物业概要
| 所在地 | 埼玉县川越市大字的場 |
| 最近车站 | 东武东上线 霞关站 |
| 步行 | 步行6分钟 |
| 积算比例 | 121.2%积算 121.2% |
| 价格 | 880万日元 |
| 物业类型 | 土地 |
| 土地面积 | 108.17㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| SUUMO | 880万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,066万日元 |
| 建筑积算价格 | - |
| 积算价格合计 | 1,066万日元 |
| 物业价格 | 880万日元 |
| 积算比例 | 121.2% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +4.8%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 105,000 | — |
| 2025年 | 105,000 | ±0.0% |
| 2026年 | 110,000 | +4.8% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有直接照搬刊登内容，而是查阅了令和8年度的路线价图、刊登照片、区划图的实测尺寸以及国土地理院的标高数据来核实数据，并记录了宣传文中未提及的临接铁路一事，以及扣除用地延长部的经过。
尚未确认的事项
- 用地西边13.17米与东武东上线的线路相邻。噪音与振动的程度无法从照片或图纸判断，请在不同时段前往现场确认。建议同时查看列车班次密集的时段与夜间末班车前后的情况。
- 西北侧边界的混凝土砌块墙，依灰缝层数推定为0.6至0.8米，结合标高数据推定的挡土高度约为0.2至0.5米。两者均为依照片判读，实际的挡土高度与墙体的健全性（裂缝、倾斜、排水孔是否有效）请在现场确认。
- 与公道的连接需经由面宽4.00米、进深约2.7米的用地延长部，呈L形。建筑方案与停车规划在此形状下是否成立，以及延长部可否计入用地面积来计算建蔽率与容积率，请向设计者与特定行政厅确认。
- 虽为空地交付，但刊登未记载界标的有无与界址明示的条件。左右与邻地的砌块围墙相接，围墙的所有权归属也请一并确认。造成完成时期的记载亦为「-」。
- 刊登中排列有周边设施的照片但未标注距离，本文的周边设施为以OpenStreetMap补充的直线距离。实际步行路线需沿道路行进，可能长于所示分钟数。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
这是位于埼玉县川越市大字的场的出售土地，距东武东上线霞关站步行6分钟。价格880万日元，土地108.17平方米（登记），现状为空地并以空地形式交付，不附带建筑条件。用途地区为第一类住宅地区，建蔽率60%、容积率200%，设备可使用公营自来水、市政下水道与城市燃气。销售区划数为1个区划。
关于这块土地，首先要说明的是它与铁路相邻。阅读刊登的区划图可知，用地西边13.17米处明确标注为「线路」。也就是说，这是直接临接东武东上线的土地，会受到列车行驶带来的噪音与振动影响。这与距霞关站步行6分钟的便利是一体两面的，因此若考虑购买，请在不同时段前往现场亲自确认声音与震动。刊登的宣传文写着「超市步行10分钟以内、无建筑条件、空地交付、采光良好、安静的住宅区」，但未提及临接铁路一事。
关于面积的处理。刊登的土地面积为108.17平方米（登记），但从区划图的实测尺寸可知，这是一块L形用地，与公道连接的部分为面宽4.00米、进深约2.7米的浅进深用地延长部。其颈部尚不足以称为旗杆形用地，但依照面积从保守角度判断的方针，我们扣除了该延长部分。根据图示尺寸求得的延长部面积约为4.00米×平均2.72米＝10.88平方米；将图示尺寸按鞋带公式求得的104.88平方米换算至刊登面积108.17平方米则为11.22平方米。以108.17减去11.22所得的96.95平方米作为有效宅地面积。若不予扣除，积算比例为135.2%。另外，延长部面宽4.00米、进深约2.7米较浅，实际上可用于停车等用途。私道负担为「无」，故无道路部分的扣除。
路线价采用令和8年度每平方米110,000日元。路线价图26032下方有「霞关站北口」的注记，据此可在图上直接确认距车站步行6分钟圈内的大字的场包含在该图内。悉数收集大字的场的区划道路价格带，110,000日元有7个区间为最多，其次115,000日元有5个区间，94,000日元、120,000日元、125,000日元、135,000日元、145,000日元、165,000日元各1个区间。县道川越・鹤岛线沿线的170,000日元与175,000日元带有表示干线的半圆符号，125,000日元与140,000日元亦带符号，故从统计中剔除。本站既有文章就大字的场2361-21与2361-22实测的数值为115,000日元，若本物业位于同一2361街区，积算将升至126.7%。反之，即使采用同图中最低的94,000日元也有103.6%。积算达到80%所需的路线价为65,083日元，因此价格带的选择不会改变结论。三年推移为2024年105,000日元、2025年105,000日元、2026年110,000日元。
照片的确认结果。我们将含前面道路的现场照片与土地照片以原始尺寸下载，缩小至长边900像素后逐张打开确认。前面道路为沥青且平坦，未见道路面与用地面之间的高低差，即便有也仅约0.2米。用地左右为邻地的砌块围墙，里侧即西北侧边界有带排水孔的混凝土砌块墙。数其灰缝，从用地侧地面到顶端为3至4层，即0.6至0.8米。同时我们以国土地理院激光测量的标高数据，对的场2361街区周边60米见方按10米网格实测，结果在22.1至24.4米之间，相邻网格的最大差为每10米0.5米，属于平缓坡度。综合这两点，我们判断挡土高度约为0.2至0.5米，未达到本站作为排除基准的1米。坡面、养护布、台阶接道均未出现在照片中。
其他条件。土地权利形态为所有权，地目为宅地，私道负担为「无」，接道以4.00米的面宽连接东南侧宽4米的道路。其他限制事项栏为「-」，没有市街化调整区域、崖条例、退缩、私道持分或掘削承诺、再建筑不可的任何记载。无造成完成时期的记载，交付时期为面议。刊登中排列有小学、中学、超市2家、便利店、药妆店、邮局、政府机关、银行的照片，但正文未标注距离，因此本文的周边设施以OpenStreetMap补充并标示直线距离。信息提供日为2026年9月11日，下次更新预定日为2026年9月19日。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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