【積算90.7%】神奈川県相模原市中央区・上溝駅 徒歩10分の戸建

令和8年分の路線価図(図番号78162)で上溝7丁目の区画道路を追跡しました。相模原市中央区の索引は「上溝」ひとまとめで丁目の区別が無いため、国土地理院の住所検索で7丁目の代表点を出し、図中の「上溝７丁目」のラベルと市立上溝小学校・街区符号で図を特定しています。7丁目内の区画道路は95,000円から115,000円に分かれ、110,000円の路線が最も多かったためこれを代表値としました。主要地方道相模原茅ヶ崎線沿いの帯(記号付き)と田中橋へ抜ける通り抜け道路は性格が違うため集計から外しています。3年推移は2024年100,000円、2025年105,000円、2026年110,000円で、同じ図の同じ路線を目で追って対応づけました。

相模原市中央区の「大字上溝」(住居表示のない一帯)は借地権割合の記号がE(50パーセント)で、当サイトでは対象外にしている地域です。この物件は住居表示のある上溝7丁目で、路線価図では7丁目内の全路線が記号Dでした。掲載の所在地が「上溝7丁目」であることと、図中の丁目ラベルの両方で確認しています。接道は一方・北東側で、幅員は健美家が4.0メートル、SUUMOが3.9メートルと割れています。保守的に3.9メートルと見ると建築基準法42条2項道路の可能性があり、再建築時のセットバックの要否は確認が必要です。再建築不可の記載はありません。

健美家の掲載画像は間取図2枚のみで現地写真がありませんでした。同じ物件(上溝7丁目・2,999万円・土地124.36平方メートル・建物103.91平方メートル・2017年9月築)がSUUMOにも載っていることを確認し、そちらの外観写真で判定しています。前面道路(北東側)は平坦なアスファルトの区画道路で、敷地は道路と同じ高さにあり、カースペースには段差なく車が入っています。玄関前のステップは1〜2段(高低差0.3メートル未満)で、擁壁・接道段差・階段接道はありません。間口全体が道路に接する整形地で、旗竿地でも連棟でもありません。向かいの隣家のブロック塀(4〜5段)は両側の地盤が同じ高さの境界塀で、土留めではありません。裏側(南西側)の境界は写真に写っておらず未確認です。

木造2階建・4LDK、2017年9月築の築9年です。木造の法定耐用年数22年に対して残存13年があるため、建物の積算価格は約1,351万円と評価額の半分近くを占めています。土地の積算(約1,368万円)とほぼ同じ規模で、築古の戸建とは評価の構造が異なります。建物の残存年数は毎年1年ずつ減るため、この積算割合は時間とともに下がります。現況は空室で、2026年10月にルームクリーニングが完了する予定と掲載されています。健美家では戸建賃貸として掲載されていますが、想定家賃・利回りの記載はありません。

土地面積は掲載の124.36平方メートル(公簿)をそのまま積算の対象としています。健美家の土地面積は私道を除いた定義で、SUUMOの掲載も「私道負担 無」「土地面積124.36平方メートル」で一致しました。旗竿地・傾斜地・セットバックの記載はなく、控除は行っていません。