【積算88.3%】埼玉県川口市・東川口駅 徒歩12分の一棟マンション

令和8年分の路線価図(図番号28018を中心に、戸塚3丁目がまたがる4面)で3丁目内の区画道路を追跡しました。区画整理済みの格子状の街区で、区画道路は220,000円から250,000円に分かれ、230,000円の路線が8本と最も多かったためこれを代表値としています。けやき通り(260,000円・記号付き)、東川口駅前通り(255,000円)、県道東大門安行西立野線沿い、戸塚支所前の帯は幹線として集計から外しました。3年推移は2024年200,000円、2025年220,000円、2026年230,000円で、同じ図の同じ路線を目で追って対応づけています。借地権割合の記号はDで、路線価の付いていない倍率地域ではありません。

掲載写真7枚のうち、東側の前面道路(約14メートルの市道)から撮った外観4枚を確認しました。道路との高低差は小さく、生垣の根元に高さ0.3〜0.5メートルの石積みの縁石があるだけで、土留めとしての高さは1メートル未満です。エントランスは数段のステップ、南側は道路と同じ高さの駐車場(8台)で、北側の隣地には同じ規模のRC造マンションが同じ高さで建っています。旗竿地・階段接道・連棟ではありません。裏手(西側)と側面の境界は写真に写っておらず、擁壁の有無は未確認です。

RC造5階建・総戸数29戸(2LDK×29戸)・駐車場8台、1989年3月築の築37年です。RC造の法定耐用年数47年に対して残存10年があるため、建物の積算価格は約1億2,257万円と評価しています。延床1,745.69平方メートルを土地995.62平方メートルで割った容積は約175パーセントで、指定容積率200パーセントの範囲内です。検査済証があると掲載されています。掲載の満室時年間収入は2,829.6万円、満室時利回りは7.1パーセントで、現況は賃貸中ですが戸別の入居状況・賃料は掲載にありません。

土地面積は掲載の995.62平方メートル(301.17坪)をそのまま積算の対象としています。健美家の土地面積は私道を除いた定義で、私道負担・セットバック・傾斜の記載はなく、控除は行っていません。

接道は東側の約14メートルの市道です。この幅は3丁目内の区画道路より広く、東川口駅前通りかけやき通りに面している可能性があります。その場合に採るべき路線価は255,000円または260,000円で、積算は94.5〜95.8パーセントと代表値より高くなります。反対に3丁目内で最も低い220,000円の帯でも85.8パーセントで、どの帯でも80パーセントを下回りません。用途地域は第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60パーセント・容積率200パーセント)、防火指定なし、土地の権利は所有権です。