【積算82.3%】東京都西東京市・東伏見駅 徒歩8分の一棟アパート

西武新宿線の東伏見駅から徒歩8分(掲載の概要欄は5分、本文は8分で、長い方を採っています)、東京都西東京市富士町6丁目に建つ木造2階建の一棟アパート「サンコート東伏見」です。2015年7月築の築11年、1R×20戸(25.02〜27.96平方メートル)、延床530.20平方メートル、土地530.45平方メートル(公簿)で、価格は2億2,000万円。満室想定年収1,551万6,000円・表面利回り7.05パーセント、現況は満室で賃貸中のオーナーチェンジ物件です。第一種低層住居専用地域(建ぺい率50パーセント・容積率100パーセント)で、土地権利は所有権、私道負担はなく、東側の幅員4.0メートルの公道に接しています。野村不動産ソリューションズの一般媒介です。

積算評価は82.3パーセントです。建物は木造の法定耐用年数22年に対して築11年なので残存11年分が残り、再調達価格22万円・延床530.20平方メートルから約5,832万円。土地は富士町6丁目の区画道路で最も多い帯の270,000円を採り、有効宅地454.85平方メートルで約1億2,281万円。合わせて約1億8,113万円です。有効宅地は、売主側サイトの接道欄に「東4m公道 接面3.6m」とあることから路地状敷地(旗竿地)とみなし、通路部分(幅3.6メートル×奥行約21メートル=約76平方メートル)を差し引いています。通路を控除しない場合は91.6パーセント、通路を最短の10メートルで見ても87.2パーセントで、どの場合も80パーセントを上回ります。3年推移は2024年255,000円、2025年265,000円、2026年270,000円です。

⚠️ 売買の掲載には現地写真が1枚もありません。同じ建物名の賃貸募集(外観2枚・エントランス・共用設備)の写真を参照したところ、建物前の通路と敷地・玄関土間は同じ高さで段差がなく、南側隣地との境界は約1メートルの化粧ブロック塀ですが両側の地盤は同じ高さで土留めではありません。周囲は平坦で擁壁・法面・階段接道は見当たらず、独立した1棟で連棟でもありません。ただし賃貸募集用の古い写真での確認であり、売買時点の状態は現地でご確認ください。

注意点は3つあります。第一に、20戸の共同住宅が路地状敷地に建つ場合、東京都建築安全条例第10条との関係(路地状敷地への特殊建築物の建築制限)が論点になります。建築確認・検査済証で適法に建てられているかの確認が欠かせず、「接面3.6m」が誤記で通路が無い場合は通路の控除も不要になります。第二に、延床530.20平方メートルは容積率100パーセントにほぼ達しており、増築の余地はありません。第三に、掲載に周辺施設の記載がないため、下記の店舗は賃貸募集の住所(富士町6丁目4-11)からの直線距離で示しています。