【積算146.1%】千葉県鎌ケ谷市・馬込沢駅 徒歩15分の戸建

⚠️ 掲載本文に「告知事項あり。詳細は担当へお問い合わせください」とあり、その内容は掲載に書かれていません。また価格780万円は、路線価から計算した土地の評価額(約1,140万円)を下回っています。掲載から読み取れる範囲では、告知事項のほかに、北東側の幅員4.0mの私道に接していて私道負担面積が「なし」であること(私道の持分を持たない可能性があります)、再建築時にセットバックが要ること、排水が浄化槽でガスがプロパンであること、築43年で建物の解体費がかかりうることが、価格の背景として考えられます。どれが決め手かは掲載からは判断できません。告知事項の内容、私道の持分の有無と通行・掘削の承諾、前面道路の種別と再建築の可否、越境や境界の確定状況は、いずれも掲載に記載がなく、取扱会社への確認が要ります。

物件は東武野田線(東武アーバンパークライン)の馬込沢駅から徒歩15分、千葉県鎌ケ谷市南鎌ケ谷1丁目に建つ木造2階建の中古戸建です。1983年4月築の築43年、4LDK、延床113.86㎡、土地165.00㎡(公簿。セットバック部分約2.2㎡を含む)で、価格は780万円。第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率200%)の市街化区域で、土地権利は所有権、現況は空家、引渡は相談、駐車場付きです。設備は浄化槽・プロパンガス・側溝で、下水道と都市ガスは掲載にありません。東急リバブル船橋センターの専任媒介で、2026年9月13日公開の掲載です。掲載元の記載では、セブン-イレブン南鎌ヶ谷3丁目店まで260m、マルエツ馬込沢店まで640m、ヨークマート東道野辺店まで680mです。

積算評価は146.1%です。木造の法定耐用年数22年を超えているため建物の積算価格は0円で、土地だけの判定です。路線価は南鎌ケ谷1丁目の区画道路で最も多い帯の70,000円(令和8年分・図番号09320、借地権割合D)を採り、掲載の165.00㎡からセットバック部分の約2.2㎡を差し引いた162.8㎡に掛けて約1,140万円としています。接道する私道そのものには路線価が付いていません。丁目内で最も低い区画道路の68,000円を当てても141.9%、最も高い71,000円なら148.2%、セットバック分を控除しない165.00㎡なら148.1%で、どの見方でも土地の評価額が価格を上回ります。3年推移は2024年61,000円、2025年65,000円、2026年70,000円で、2年で約15%の上昇です。

写真は掲載の外観3枚を確認しました。前面の私道と敷地(駐車スペース・門扉部)は同じ高さで、段差や階段接道はありません。道路沿いのブロック塀は約8段(約1.6m)ありますが塀の内外に地盤差はほとんどなく、土留めではありません。ただし、私道は敷地の端から先が下り坂になっているように見え、敷地の奥側と隣地との境界の地盤高は写真に写っていないため、土留めの有無や高さは読み取れていません。国土地理院の5m標高データでは敷地周辺は北から北西へ向かって20mで2m余り下がる地形ですが、座標の精度に限りがあり1m級の段差の有無までは判別できないため、現地でのご確認をおすすめします。周辺施設のうち飲食店は掲載に記載がないため、下記の飲食店は南鎌ケ谷1丁目の重心からの直線距離で示しています。