【积算146.1%】千叶县镰谷市・马込泽站步行15分钟的独栋住宅

⚠️ 房源正文写明「有告知事项，详情请向负责人咨询」，但告知事项的内容在房源信息中没有任何说明。此外，售价780万日元低于按路线价计算的土地评估额(约1,140万日元)。从房源信息可以读到的情况看，除告知事项之外，地块临东北侧宽4.0米的私道且私道负担面积为「无」(卖方可能不持有私道份额)、重建时需要退界、排水为化粪池且燃气为液化石油气、以及房龄43年的建筑可能需要拆除费用，都可能是价格的背景。哪一项是决定性因素无法从房源信息判断。告知事项的内容、是否持有私道份额及通行・挖掘同意书、前面道路的种类与能否重建、越界及边界确定情况，房源信息均未记载，需要向中介公司确认。

物件位于千叶县镰谷市南镰谷1丁目，距东武野田线(东武都市公园线)马込泽站步行15分钟，为木造2层二手独栋住宅。1983年4月建成，房龄43年，4LDK，建筑面积113.86平方米，土地面积165.00平方米(登记面积，含退界部分约2.2平方米)，售价780万日元。位于第一种住居地域(建蔽率60%・容积率200%)的市街化区域，土地权利为所有权，现状空置，交付时间可协商，附停车位。设施为化粪池・液化石油气・路边排水沟，房源信息中没有公共下水道和城市燃气。由东急Livable船桥中心专任中介，2026年9月13日发布。据房源信息记载，距7-Eleven南镰谷3丁目店260米、Maruetsu马込泽店640米、YorkMart东道野边店680米。

积算评估为146.1%。由于已超过木造法定耐用年限22年，建筑积算价格为0日元，仅以土地判断。路线价采用南镰谷1丁目区划道路中最多的70,000日元(令和8年分・图号09320，借地权比例D)，乘以从房源记载的165.00平方米中扣除退界部分约2.2平方米后的162.8平方米，约为1,140万日元。地块所临的私道本身没有设定路线价。即使采用丁目内最低的区划道路68,000日元也有141.9%，最高的71,000日元为148.2%，不扣除退界部分按165.00平方米计算为148.1%，无论哪种算法土地评估额都高于售价。三年变化为2024年61,000日元、2025年65,000日元、2026年70,000日元，两年上涨约15%。

我们查看了房源的3张外观照片。前面私道与地块(停车位・门扉处)处于同一高度，没有高差或台阶接道。沿路的砌块围墙约8层(约1.6米)，但墙内外地面几乎没有高差，不是挡土墙。不过，私道在地块边缘以外看起来为下坡，而地块内侧及与邻地边界处的地面高度没有出现在照片中，因此无法判断是否存在挡土结构及其高度。国土地理院5米高程数据显示周边地形向北至西北在20米内下降2米多，但受坐标精度所限无法分辨1米左右的高差，建议实地确认。由于房源信息未记载餐饮店，下列餐饮店按距南镰谷1丁目重心的直线距离表示。