【積算126.5%】埼玉県川越市・新河岸駅 徒歩20分の土地

東武東上線の新河岸駅から徒歩20分(上福岡駅からは徒歩28分)、埼玉県川越市大字寺尾にある古家付きの売地です。新河岸駅から池袋駅までは東武東上線で乗車45分前後が目安です。掲載の周辺施設は川越市立寺尾中学校まで858m、高階第二保育園まで739m、川越市立牛子小学校まで1,632m(いずれも掲載元の記載)。用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)の市街化区域で、新河岸川の南側、寺尾調節池の西側にあたる平坦な住宅地です。

価格は490万円、土地59.01㎡(公簿・約17.85坪)、地目は宅地、土地権利は所有権、建築条件はありません。西側の幅員4.0mの公道に9.1m接し(掲載の接道欄)、私道負担はなく、セットバックの記載もありません。現況は昭和47年(1972年)5月新築の木造2階建(1階26.48㎡+2階22.35㎡=48.83㎡・2K)の古家付きで、現況有姿・契約不適合責任免責の条件、引渡しは即時(現況渡し)です。取引態様は一般媒介(スターツピタットハウス ふじみ野店)、情報公開日は2026年9月13日、掲載の最適用途は「その他用地」となっています。⚠️ 更地渡しではなく、古家の解体費用は買主負担になる前提です。

積算評価は126.5%です。土地は令和8年分の路線価図(図番号26139)で大字寺尾の区画道路に最も多い帯の105,000円/㎡を採り、掲載面積59.01㎡をそのまま有効宅地面積として評価しています(6,196,050円)。古家は築54年で法定耐用年数22年を超えているため建物の評価額は0円です。物件が接する幅4mの道路には路線価が付いておらず、隣接する105,000円/㎡の路線の値を借りて評価していますが、図の中で最も低い帯の100,000円でも120.4%、2年前の96,000円でも115.6%で、前提を変えても結論は動きません。路線価の3年推移は2024年96,000円、2025年99,000円、2026年105,000円で、2年で約9.4%の上昇です。なお、売出価格490万円は路線価ベースの土地評価額約620万円を下回っています。掲載から読める理由は、解体費が買主負担になる古家付き・現況有姿・免責条件の売買であること、59㎡の狭小地で建ぺい率50%では建築面積が約29.5㎡に制限されること、一般媒介であることで、掲載に告知事項・越境・借地人・占有の記載はありません。

写真はathome掲載の外観2枚・前面道路・区画図・室内写真を確認しました。西側の前面道路と敷地は同じ高さで段差はなく、階段接道ではありません。道路側の塀はブロック4段(約0.8m)ですが両側の地盤が同じ高さの境界塀で、土留めにはなっていません。北側・南側の隣地も同じ地盤面で擁壁や段差は見えず、隣家との間に隙間のある独立した建物で、旗竿地でもありません。東側(裏側)の境界は写真に写っていませんが、国土地理院の標高データでは敷地・前面道路とも標高約13mの平坦地です。掲載元は「ハザードマップ対象外エリア」としていますが、新河岸川の南岸から約185mの低地にあたるため、浸水想定区域の該当有無は川越市のハザードマップでご確認ください。掲載に買い物・飲食店の記載がないため、下記の周辺施設はOpenStreetMapで探し、掲載の地図位置(物件座標)からの直線距離で示しています。