【积算126.5%】埼玉县川越市・新河岸站步行20分钟的土地

本物件是位于埼玉县川越市大字寺尾的带旧屋出售土地，距东武东上线新河岸站步行20分钟（距上福冈站步行28分钟）。从新河岸站乘东武东上线到池袋站约45分钟。据刊登信息，距川越市立寺尾中学858米、高阶第二保育园739米、川越市立牛子小学1,632米。用途地域为第一种低层住居专用地域（建蔽率50%、容积率100%）的市街化区域，位于新河岸川南侧、寺尾调节池西侧的平坦住宅区。

价格490万日元，土地59.01㎡（登记面积，约17.85坪），地目为宅地，土地权利为所有权，无建筑条件。西侧临宽4.0米的公道，临路长9.1米（刊登信息的接道栏），无私道负担，也无退让（Setback）记载。现状为1972年（昭和47年）5月新建的木造2层旧屋（1层26.48㎡＋2层22.35㎡＝48.83㎡、2K），以现状有姿、免除合同不适合责任的条件出售，可即时交付（现状交付）。交易形态为一般媒介（Starts Pitat House 富士见野店），信息公开日为2026年9月13日，刊登的最适用途为“其他用地”。⚠️ 并非更地交付，旧屋的拆除费用需由买方承担。

积算评价为126.5%。土地采用令和8年（2026年）路线价图（图号26139）中大字寺尾区划道路最常见的105,000日元/㎡，按刊登面积59.01㎡全额评估（6,196,050日元）。旧屋已建成54年，超过木造22年的法定耐用年限，建筑评估额为0日元。物件所临的4米道路本身没有设定路线价，因此借用相邻105,000日元/㎡路线的数值；即使采用图中最低的100,000日元也有120.4%，采用2年前的96,000日元也有115.6%，结论不变。路线价三年走势为2024年96,000日元、2025年99,000日元、2026年105,000日元，两年上涨约9.4%。此外，售价490万日元低于按路线价计算的土地评估额约620万日元。从刊登信息可读出的原因包括：拆除费由买方承担的带旧屋、现状有姿、免责条件的交易；59㎡的狭小地在建蔽率50%下建筑面积被限制在约29.5㎡；以及一般媒介。刊登信息中没有告知事项、越界、借地人或占用的记载。

我们查看了athome刊登的外观2张、前面道路、区划图和室内照片。西侧前面道路与地块处于同一高度，没有高差，也不是台阶式接道。道路侧的砌块围墙为4层（约0.8米），但两侧地面高度相同，是分界围墙而非挡土墙。北侧和南侧的邻地也处于同一地面高度，未见挡土墙或高差；建筑与邻宅之间有间隙，为独立建筑，也不是旗杆地。东侧（后侧）的边界未出现在照片中，但据国土地理院的高程数据，地块与前面道路均为海拔约13米的平坦地。刊登方称“不在灾害地图对象区域”，但由于地块位于新河岸川南岸约185米的低地，请通过川越市的灾害地图确认是否属于浸水想定区域。因刊登信息未提及购物和餐饮设施，以下周边设施通过OpenStreetMap查找，并以刊登地图位置（物件坐标）的直线距离表示。