【積算84.4%】東京都八王子市・八王子駅 徒歩17分の土地

⚠️ 接道について注意点があります。楽待の掲載は接道状況欄が空欄で、同じ物件のathome掲載では「南 4.0m 私道・接面12.8m・私道負担なし」、備考に「官民境界同意した上で4m接道がとれているとのこと」とあります。私道の種別(位置指定道路か建築基準法42条2項道路か)と持分の有無、通行・掘削の承諾は掲載に記載がなく、取扱会社への確認が要ります。当サイトでは接道状況が未確認の物件が同じ理由で複数件、掲載を見送りになっています。

JR中央線・横浜線・八高線「八王子」駅から徒歩15分(athomeの一覧表記では17分・駅まで約1,300メートル)、東京都八王子市元横山町3丁目の売地です。浅川の南側に広がる平坦な住宅地で、掲載元の記載では業務スーパー田町店まで約220メートル、静教保育園まで約130メートル、元横西公園まで約180メートルです。楽待の掲載は丁目が非公開ですが、同一物件のathome掲載と物件座標から3丁目と特定しました。

土地は288.84平方メートル(公簿・約87坪)で、現況は区画線を引いた舗装済みの駐車場として使われている更地です。建築条件なし、土地の権利は所有権、市街化区域・第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60パーセント・容積率200パーセント)、準防火地域・高度地区・日影制限あり、宅地造成及び特定盛土等規制法の規制区域内です。売主側は共同住宅用地・収益不動産用地として売り出しており、想定家賃や利回りの記載はありません。価格は6,330万円です。

令和8年分の相続税路線価は185,000円/平方メートル(路線価図55056)で、元横山町3丁目の区画道路の代表値です。土地288.84平方メートルに掛けた土地の積算価格は5,343万5,400円、更地のため建物の積算価格は0円で、売出価格6,330万円に対する積算割合は84.4パーセントです。路線価はこの3年で165,000円(令和6年)から175,000円(令和7年)、185,000円(令和8年)へと約12パーセント上がっています。

ただし、この物件が接する南側の幅4メートルの私道に付いている路線価は160,000円/平方メートルで、町丁内では最も低い帯にあたります。接道帯をそのまま採ると土地の積算価格は4,621万4,400円、積算割合は73.0パーセントまで下がり、80パーセントを割り込みます。町丁内の帯は155,000円から195,000円の間に分かれ、180,000円を採った場合は82.1パーセントです。当サイトでは町丁内の区画道路で最も多い帯を代表値としているため84.4パーセントで掲載していますが、この差は判断材料として明記します。

写真はathome掲載の外観8枚(2026年8月撮影)と区画図1枚を確認しました。前面の南側道路と敷地面は同じ高さで段差も階段もなく、東側隣地との境の高さ約1.2メートルのブロック塀は両側の地盤が同じ高さの目隠し塀で、土を留める擁壁ではありません。西側隣地はメッシュフェンスのみ、北側奥も同じ高さの戸建てが並びます。国土地理院の1メートルメッシュ標高データでも敷地の周囲20メートル以内の高低差は0.3メートル以内で、擁壁・法面・階段接道・旗竿地のいずれにも当たりません。

用途地域は楽待が「第一種中高層住居専用地域」、athomeの概要欄は「準工業地域」と食い違っています(athomeの本文は第一種中高層と記載し、建ぺい率60パーセント・容積率200パーセントは両掲載で一致)。浅川沿いの低地(標高約113メートル)のため、浸水想定区域の確認も合わせて行う必要があります。