【積算166.7%】神奈川県横浜市南区・上大岡駅 徒歩15分の戸建

京急本線 上大岡駅から徒歩15分、横浜市南区別所3丁目にある木造2階建の中古戸建です。上大岡は快特停車駅で横浜・品川方面へ乗り換えなしで出られ、JR横須賀線 東戸塚駅からのバス便(別所宮下 停歩3分)も使えます。所在は別所3丁目までで、番地は掲載されていません。

物件は1976年6月築(築50年)の5DK・延床92.74㎡、土地180.16㎡(登記)で、南側の私道に接する南向きの敷地です。土地の権利は所有権、建ぺい率60%・容積率150%、私道負担10㎡、設備は公営水道・本下水・都市ガス、現況は空家で引渡は相談です。用途地域・前面道路の幅員は掲載にありません。

積算評価では、別所3丁目の区画道路で最も多く出る路線価145千円/㎡(令和8年分)を代表値とし、私道負担10㎡を土地面積の内数として控除した170.16㎡で土地を評価しています。建物は築50年で耐用年数を超えているため0円とし、積算価格は販売価格1,480万円に対して166.7%です。私道負担を控除しない場合は176.5%、町丁内の最も低い帯140千円/㎡でも161.0%で、いずれも80%を大きく上回ります。路線価は令和6年分の140千円/㎡から2年で約3.6%上昇しています。

⚠️ 留意点として、掲載写真は間取図1枚だけで現地の写真がなく、他サイトの同一物件掲載や仲介会社のサイトにも外観写真はありません。別所3丁目は上大岡駅西側の丘陵地で、国土地理院の標高データでは周囲15mの区間で3〜9mの高低差がある地形のため、擁壁・前面道路との段差・階段接道の有無は確認できていません。販売価格が路線価による土地評価(約2,467万円)の6割にとどまる理由も掲載からは読み取れず、私道の幅員・持分と再建築の可否を含め、検討の際は仲介会社への確認が必要です。