【積算94.8%】埼玉県さいたま市中央区・与野本町駅 徒歩12分の一棟アパート

物件はJR埼京線 与野本町駅から徒歩12分、さいたま市中央区本町西3丁目の一棟アパートです。与野本町駅からは埼京線で新宿まで概ね35分、大宮へも1駅で、単身者向け賃貸の需要が厚いエリアです。周辺にはファミリーマートさいたま本町西店やバーミヤン与野本町店、スシロー、吉野家があり、日常の買い物・外食には困りません。

建物は2021年1月築(築5年)の木造2階建・全12戸(1K 25.00㎡×12戸、中廊下型)、延床405.27㎡、土地340.07㎡(実測)、土地権利は所有権です。現況は賃貸中で満室、想定年間収入991.2万円(月82.6万円)に自動販売機収入が加わり、表面利回り6.70%、販売価格1億4,800万円、引渡しは即時、取引態様は一般媒介です。用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率200%)、駐車場はありません。接道は東側4.0mの私道と西側5.9mの公道の2面で、掲載のポイント欄に「私道承諾書あり」とあります。

積算評価は、令和8年分の路線価図で本町西3丁目の区画道路の帯を悉皆で拾い、最も多い210,000円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。同じ路線は令和6年195,000円→令和7年200,000円→令和8年210,000円と2年で7.7%上がっています。土地は340.07㎡をそのまま有効宅地として7,141万円、建物は木造・築5年で残存17年分の6,890万円、合計1億4,031万円で価格に対して94.8%です。街区は非公開ですが、3丁目内の区画道路は最低でも190,000円/㎡で、その帯でも90.2%と結論は動きません。土地単価だけを見ると43.5万円/㎡と高めですが、築浅で建物積算が価格の47%を占める点がこの物件の特徴です。

掲載写真10枚のうち現地外観は玄関側の1枚で、前面道路と敷地は同一レベル、玄関前のタイル床が約10cm上がるだけで段差・階段接道はありません。左右の隣地とも同じ地盤で、擁壁や法面は見えません。東側の私道側と裏側の隣地境界は写真に写っておらず、国土地理院の標高データで町丁一帯が約1%の緩勾配の平坦地であることを補強材料にしています。私道負担面積の欄は空欄で、東側私道が土地面積の内数かどうかは掲載から確定できませんが、仮に40㎡が内数でも積算は89.1%です。築浅・満室・12戸で土地と建物の両方に評価が乗る、積算と収益のバランスの取れた一棟アパートです。