【积算94.8%】埼玉县埼玉市中央区・与野本町站步行12分钟的整栋公寓

物件位于埼玉市中央区本町西3丁目，JR埼京线与野本町站步行12分钟，为整栋公寓。从与野本町站乘埼京线到新宿约35分钟，到大宫仅1站，单身租户需求旺盛。周边有全家埼玉本町西店、Bamiyan与野本町店、寿司郎、吉野家，日常购物和外食便利。

建筑为2021年1月建(5年)的木造2层、共12户(1K 25.00㎡×12户，中走廊型)，总建筑面积405.27㎡，土地340.07㎡(实测)，土地权利为所有权。现状为出租中且满室，预计年收入991.2万日元(月82.6万日元)另有自动售货机收入，表面收益率6.70%，售价1亿4,800万日元，即时交付，交易形态为一般媒介。用途地域为第一种低层住居专用地域(建蔽率60%、容积率200%)，无停车场。临路为东侧4.0m私道与西侧5.9m公路两面，刊登要点栏注明"有私道承诺书"。

积算评估方面，我们在2026年(令和8年)路线价图上梳理了本町西3丁目全部区划道路，取最多见的210,000日元/㎡(借地权比例D)为代表值。同一路线2024年195,000→2025年200,000→2026年210,000日元，两年上涨7.7%。土地340.07㎡全部作为有效宅地计7,141万日元，建筑为木造5年、剩余17年计6,890万日元，合计1亿4,031万日元，相对售价为94.8%。街区未公开，但3丁目内区划道路最低为190,000日元/㎡，按该档计算也有90.2%，结论不变。仅看土地单价43.5万日元/㎡偏高，但建筑较新、建筑积算占售价47%是本物件的特点。

刊登的10张照片中现场外观仅玄关侧1张，前面道路与地块同高，玄关前瓷砖地面仅高出约10cm，无高差或台阶临路。左右相邻地块地面相同，未见挡土墙或斜坡。东侧私道一侧和后方地界未拍到，国土地理院高程数据显示该町丁一带为约1%的缓坡平地，作为补充依据。私道负担面积栏为空白，东侧私道是否计入土地面积无法从刊登确认，但即使扣除40㎡积算也有89.1%。较新、满室、12户，土地和建筑均有评估价值，是积算与收益平衡的整栋公寓。