【積算167.5%】埼玉県朝霞市・朝霞駅 徒歩12分の土地

⚠️ 価格と敷地について注意点があります。売出価格390万円は、路線価165,000円/平方メートルに土地39.6平方メートルを掛けた路線価総額653万円の6割にとどまり、掲載の情報だけでは価格が安い理由を説明できません。土地は39.6平方メートル(約11.97坪)の極小地で、朝霞市の第一種低層住居専用地域には敷地面積の最低限度が定められた地区があり、単独の敷地として建て替えできるかは行政と取扱会社への確認が要ります。現況は木造平屋の古家付きで解体費の負担は掲載に記載がなく、北西側の4メートル私道の持分と通行掘削の承諾の有無も記載がありません。掲載の地勢欄は「傾斜地」で、写真に写らない裏手2辺の隣地境界の高低差は確認できていません。

東武東上線「朝霞」駅から徒歩12分、埼玉県朝霞市根岸台7丁目の売地です。番地は非公開ですが、同じ物件のLIFULL HOME'S掲載の位置情報から7丁目1番街区付近と見られ、和光市駅も徒歩23分で利用できます。物件推定位置からの直線距離で、ファミリーマートまで約290メートル、西友まで約430メートル、まいばすけっと朝霞根岸台1丁目店まで約500メートルです。

土地は39.6平方メートル(公簿・私道を除く)、権利は所有権、地目は宅地、第一種低層住居専用地域(建ぺい率70パーセント・容積率100パーセント)、市街化区域です。北西側の4メートル私道(間口8メートル)と4メートル公道(間口6メートル・隅切り2メートル)に接する角地で、公道に直接接しています。セットバックは不要とされ、現況は木造平屋の古家付きです。価格は390万円で、健美家の情報公開日は2026年9月15日、LIFULL HOME'Sには2026年9月14日から専任媒介で掲載されています。

令和8年分の相続税路線価は165,000円/平方メートル(路線価図40037)で、根岸台7丁目の区画道路で最も多い帯を代表値としています。土地39.6平方メートルに掛けた土地の積算価格は653万4千円、古家は評価に含めず、売出価格に対する積算割合は167.5パーセントです。推定位置の1番街区を囲む区画道路は175,000円から210,000円の帯で代表値より高く、町丁内で最も低い155,000円の帯を採った場合でも157パーセントです。路線価はこの3年で155,000円(令和6年)から160,000円(令和7年)、165,000円(令和8年)へと約6.5パーセント上がっています。

写真は健美家の外観3枚・区画図・前面道路の写真と、LIFULL HOME'Sの角地の外観を確認しました。前面の私道側・公道側とも敷地の地盤は道路面とほぼ同じ高さで、土留めの高さは最大でも0.5メートル程度、擁壁・階段接道はありません。公道を見上げた写真に高さ1.5〜2メートルのコンクリート擁壁が写りますが、道路の向かい側の隣地のものです。国土地理院の標高データでは推定位置の西から南西5〜10メートルに3メートル前後の段丘崖があり、本敷地はその下側の平坦側に当たりますが、裏手2辺の境界は写真に写っておらず、位置の誤差もあるため高低差が無いとは断定できません。