【積算90%】東京都小金井市・東小金井駅 徒歩17分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 東京都小金井市梶野町3丁目 |
| 最寄駅 | JR中央線 東小金井駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩17分 |
| 積算割合 | 90%積算 90% |
| 価格 | 3,500万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 4.96% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1990年10月築(築35年) |
| 土地面積 | 110.52㎡ |
| 建物面積 | 105.7㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 3,149万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 3,149万円 |
| 物件価格 | 3,500万円 |
| 積算割合 | 90% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥285,000/㎡ × 土地面積 110.52㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 105.7㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1990年10月築(築35年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +9.6%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 260,000 | — |
| 2025年 | 270,000 | +3.8% |
| 2026年 | 285,000 | +5.6% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、2業者の掲載で食い違う土地面積を容積率と間取りの整合で突き合わせ、令和8年分の路線価図と別掲載の外観写真に当たって数値の根拠を確認しています。
確認できていないこと
- 土地面積は登記簿の110.52平方メートルを採っていますが、別業者の掲載では94.54平方メートルです。登記簿謄本での確認が必要です。
- 現地写真は2016年撮影の外観1枚のみで、敷地の東側(裏手)と隣地境界の高低差は確認できていません。
- 3室のうち1室は契約予定で、現行の年間賃料176.4万円は満室想定の290.4万円を下回ります。契約の成否と賃料は取扱会社への確認が必要です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
JR中央線「東小金井」駅から徒歩17分、小金井市梶野町3丁目の一棟アパートです。法政大学小金井キャンパスの北側にあたる住宅街で、ファミリーマート小金井法政大学前店が約250m、オーケー梶野町店が約710mと日常の買い物先が徒歩圏に揃います。
木造2階建・1990年10月築の3戸(2K×2戸・1DK×1戸、各34〜36平方メートル)で、1階は3台分のピロティ駐車場です。土地は所有権の110.52平方メートル(登記簿)、西側4.0m公道に11.3m接し私道負担はありません。第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)、第一種高度地区・準防火地域。仲介元の2026年9月13日時点の賃貸状況は3室中2室が賃貸中・1室が契約予定で、現行の年間賃料は176.4万円(現行利回り約4.96%)、駐車場は1台空きがあります。
売出価格は3,500万円(2026年7月から掲載の別業者価格。仲介元は3,550万円)。令和8年分の相続税路線価は285,000円/平方メートルで、土地の積算評価は3,150万円、売出価格に対する積算割合は90.0%です(3,550万円なら88.7%)。建物は木造で法定耐用年数を経過しているため0円としています。路線価は令和6年の260,000円から3年で9.6%上昇しています。
⚠️ 土地面積は掲載間で食い違います。仲介元の3掲載は「登記簿110.52平方メートル(33.4坪)・間口11.3m」、別業者の掲載は「公簿94.54平方メートル」です。延床105.70平方メートルは容積率100%に対して110.52平方メートルでのみ収まること、別業者側は間取り・入居状況・駐車台数も仲介元と食い違うことから、登記簿と明記された110.52平方メートルを採っています。94.54平方メートルで計算すると積算割合は77.0%です。現地写真は別業者掲載の外観1枚(2016年撮影のストリートビュー)しかなく、登記簿の面積とあわせて現地・取扱会社での確認をおすすめします。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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