【积算90%】东京都小金井市・东小金井站步行17分钟的整栋公寓
物业概要
| 所在地 | 东京都小金井市梶野町3丁目 |
| 最近车站 | JR中央线 东小金井站 |
| 步行 | 步行17分钟 |
| 积算比例 | 90%积算 90% |
| 价格 | 3,500万日元 |
| 物业类型 | 整栋公寓 |
| 预期收益率 | 4.96% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1990年10月建成(房龄35年) |
| 土地面积 | 110.52㎡ |
| 建筑面积 | 105.7㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 3,149万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 3,149万日元 |
| 物业价格 | 3,500万日元 |
| 积算比例 | 90% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥285,000/㎡ × 土地面积 110.52㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 105.7㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1990年10月建成(房龄35年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +9.6%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 260,000 | — |
| 2025年 | 270,000 | +3.8% |
| 2026年 | 285,000 | +5.6% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有直接照搬刊登信息，而是通过容积率和户型的整合性比对了两家公司刊登中不一致的土地面积，并查阅令和8年度路线价图和另一刊登的外观照片以确认数值依据。
尚未确认的事项
- 土地面积采用登记簿的110.52平方米，但另一家公司的刊登为94.54平方米，需通过登记簿誊本确认。
- 现场照片仅有2016年拍摄的1张外观，敷地东侧（背面）和邻地边界的高差尚未确认。
- 3户中1户为签约中，现行年租金176.4万日元低于满租预计的290.4万日元。合同是否成立及租金需向经办公司确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于小金井市梶野町3丁目的整栋公寓，距JR中央线「东小金井」站步行17分钟。地处法政大学小金井校区北侧的住宅区，约250米有FamilyMart小金井法政大学前店，约710米有OK超市梶野町店，日常购物设施步行可达。
木造2层、1990年10月建成，共3户（2K×2户、1DK×1户，各34〜36平方米），1层为3台车位的架空层停车场。土地为所有权110.52平方米（登记簿），西侧临4.0米公道、临路宽11.3米，无私道负担。第一种低层住居专用地域（建蔽率50%、容积率100%）、第一种高度地区、准防火地域。据中介方2026年9月13日的信息，3户中2户已出租、1户签约中，现行年租金176.4万日元（现行收益率约4.96%），停车位空1台。
售价3,500万日元（另一家公司自2026年7月起刊登的价格，中介方为3,550万日元）。令和8年度继承税路线价为每平方米285,000日元，土地积算评价为3,150万日元，相对于售价的积算比率为90.0%（按3,550万日元计算则为88.7%）。建筑为木造且已超过法定耐用年限，按0日元计算。路线价自令和6年的260,000日元起三年上涨9.6%。
⚠️ 土地面积在不同刊登间不一致。中介方的3处刊登为「登记簿110.52平方米（33.4坪）、临路宽11.3米」，另一家公司的刊登为「公簿94.54平方米」。由于建筑面积105.70平方米在容积率100%下仅在110.52平方米时才符合，且另一家公司的刊登在户型、入住状况、停车台数上也与中介方不一致，因此采用明记为登记簿的110.52平方米。若按94.54平方米计算，积算比率为77.0%。现场照片仅有另一家公司刊登中的1张外观（2016年拍摄的街景），建议连同登记簿面积一并向经办公司和现场确认。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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